Ông Lê Hoàng Châu: Cách tính thời hạn sử dụng đất bất hợp lý

Ông Châu nói rằng hiện nay quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính từ ngày ký quyết định giao đất không hợp lý. Nguyên nhân là do các dự án bất động sản hầu hết đều phải mất thời gian xây dựng khoảng 3 năm. Trong thời gian này, dự án chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu bàn giao đủ điều kiện đưa vào sử dụng, khai thác kinh doanhnên chưa phát sinh doanh thu, lợi nhuận.

Các chủ đầu tư và các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp trên thực tế chỉ được khai thác, kinh doanh khoảng 47 năm vì thời gian xây dựng dự án không được khấu trừ. Đây là điểm bất hợp lý vì chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp chỉ có thể khai thác, kinh doanh sau khi đã xây dựng xong dự án.

Chưa kể, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu, trùm mền", phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn.

Báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM cho thấy, trong các năm qua đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A). Riêng năm 2017 đã có 27 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới.

“Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án đắp chiếu, trùm mền đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Tuy nhiên, có những dự án đã bị đắp chiếu, trùm mền nhiều năm, thậm chí hàng chục năm. Sau khi được chủ đầu tư mới giải cứu thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỉ đồng, trong đó khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản. Như vậy, có khoảng 200.000 tỉ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị đắp chiếu, trùm mền.

Để xử lý “cục máu đông” này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu mà phần lớn là các dự án bất động sản.

Ông Châu lấy ví dụ tại dự án Sài Gòn One Tower, số 1 Hàm Nghi, quận 1; thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu dự án để tổ chức đấu giá rộng rãi lựa chọn chủ đầu tư mới. Dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 đã thi công được 80% phần thô thì bị ngưng cho đến nay. Như vậy, nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.

“Có ý kiến quan ngại nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. HoREA nhận thấy việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng đất và cho bổ sung nội dung: "hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh" vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh”, ông Châu nói thêm.