Quỹ đất Vinaconex sở hữu có ‘khủng’ như lời đồn đoán?

>> Sự thật về quỹ đất của Vinaconex trong thương vụ thoái vốn đầy nghi vấn

>> Vẫn đầy nghi vấn trong thương vụ An Quý Hưng ‘mua đắt’ cổ phiếu Vinaconex

>> Viettel và SCIC sẽ thoái hết vốn tại Vinaconex

Ngày 21.11 vừa qua, AQH đã đặt lệnh mua toàn bộ lô 254,9 triệu cổ phiếu VCG mà SCIC chào bán để trở thành cổ đông chi phối (chiếm 57,7%) với giá 28.900 đồng/CP, cao hơn 2.000 tỉ đồng so với giá khởi điểm và cao hơn 56,2% giá trị đang giao dịch trên thị trường. Điều này cũng vượt mọi kết quả định giá của giới đầu tư.

Dư luận đồn đoán rằng AQH quyết "thâu tóm" VCG để nhắm vào quỹ đất "khủng" của doanh nghiệp này.

Bản công bố thông tin tháng 11.2017 và Báo cáo tài chính bán niên 2018 của Vinaconex cho thấy, doanh nghiệp này đang nắm giữ/kiểm soát các dự án sau: Thứ nhất là trụ sở tại 34 Láng Hạ, Hà Nội. Đây là tòa nhà được Vinaconex thuê đất của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, diện tích 2.714 m², thời hạn thuê 50 năm kể từ 2004. Tòa nhà được dùng làm trụ sở của Vinaconex và cho thuê làm văn phòng, tiền thuê đất được thanh toán hằng năm.

Về các dự án Vinaconex được giao để kinh doanh: Qua tìm hiểu thực tế, đất mà Vinaconex được Nhà nước giao chủ yếu được sử dụng cho trường học (trường Kỹ thuật Xuân Hòa tại Vĩnh Phúc với diện tích khoảng 42.000 m², trường Kỹ thuật Xây dựng Bỉm Sơn - Thanh Hóa diện tích 24.700 m²...), phần đất được giao để kinh doanh thương mại rất ít, gồm 380 m² tại đường 2/9 quận Hải Châu, Đà Nẵng đang được sử dụng làm văn phòng Vinaconex, còn 477 m² đất tại Thanh Xuân Hà Nội đang được sử dụng làm trụ sở của Vinaconex 36 (đơn vị thành viên).

Đất thuê để kinh doanh khu công nghệ cao: Vinaconex hiện thuê lại từ Ban quản lý Khu công nghệ cao Hòa Lạc để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, gần khoảng 277 ha thuê trong 48 - 49 năm.

Đây là những khu đất được Vinaconex thuê để đầu tư và cho thuê lại. Diện tích đất của Vinaconex chiếm một phần rất nhỏ trong 1.586 ha của toàn khu và chỉ bằng 1/2 diện tích các khu công nghiệp khác như Khu công nghiệp Quế Võ (là 1 trong các khu công nghiệp của Công ty Kinh Bắc). Hiệu quả hoạt động của toàn Khu công nghệ cao Hòa Lạc nói chung và những chủ đầu tư riêng lẻ nói riêng vẫn rất thấp và tương lai còn nhiều khó khăn.

Về Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh, nơi Vinaconex nắm 50% vốn góp thì có dự án Bắc An Khánh quy mô khoảng 264 ha, nằm trên 4 xã thuộc huyện Hoài Đức, được cấp phép bởi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) với vốn điều lệ 680,5 tỉ đồng. Theo quy hoạch thì dự án bao gồm các loại đất thương phẩm sau: đất biệt thự (đơn lập và song lập) 37,1 ha; đất ở cao tầng 17,7 ha; đất hỗn hợp 17,4 ha; diện tích còn lại dùng cho công cộng như trường học, bệnh viện, giao thông hạ tầng, cây xanh và hồ điều hòa.

Dự án này đã được triển khai giai đoạn 1 với gần 52 ha ở phía đông và mới đây là khu biệt thự BT5. Đây là những khu đất đẹp nhất của toàn dự án, nhưng nó đã được xây dựng và bán. Trong kết quả kiểm toán độc lập của Deloitte (1.2018) cho thấy, dự án này có lỗ lũy kế tính đến 31.12.2017 tới hơn 1.052 tỉ đồng. Cũng theo kết quả kiểm toán này, Công ty An Khánh phải bàn giao lại quỹ đất dự trữ là 18,55 ha và nộp lại chi phí xây dựng hạ tầng sau đối trừ tiền thuế đất là gần 120 tỉ đồng. Chưa kể việc chậm nộp số tiền trên, liên doanh này còn bị Chi cục Thuế Hoài Đức yêu cầu nộp phạt số tiền chậm nộp gần 34 tỉ đồng.

Đáng nói nữa là dự án đã kéo dài quá lâu, giai đoạn 1 đã tạm ngừng từ khoảng năm 2014 (gần đây nhất là xây thêm khu BT5 với diện tích khá nhỏ 4,7 ha), rồi từ đó đến nay chưa đầu tư thêm cho giai đoạn 2, sau khi Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội làm dự án bị điều chỉnh quy hoạch.

Qua tìm hiểu được biết, dự án Bắc An Khánh đang thua lỗ nặng nề (lỗ lũy kế khoảng 1.300 tỉ đồng so với vốn điều lệ 680,5 tỉ đồng), các khoản nợ phải trả (đa số là quá hạn) lên đến gần 6.000 tỉ đồng. Nếu để phát triển giai đoạn 2 công ty cần nguồn tiền rất lớn từ các công ty mẹ, bên cạnh các khoản nợ đã trễ hạn quá lâu.

Trên thực tế, Posco đã bán toàn bộ phần vốn của mình trong liên doanh (bằng với 50% vốn của Vinaconex) với giá khoảng 600 tỉ đồng. Có lẽ với bề dày hoạt động, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam, như tập đoàn Posco, mức giá trên đã được thẩm định kỹ càng các lợi ích và rủi ro nếu tiếp tục nắm giữ dự án. Đây có lẽ cũng là mức giá tham chiếu quan trọng để đánh giá khoản đầu tư 50% của Vinaconex tại liên doanh.

Các dự án bất động sản khác đang triển khai: Chung cư 93 Láng Hạ có diện tích đất khoảng 5.200 m², thuộc chương trình tái định cư được Vinaconex đầu tư xây dựng, thời gian hoàn thành dự kiến lF cuối 2019. Đây là dự án tái định cư và chủ đầu tư phải thanh toán tiền hỗ trợ định cư cho cư dân, giá trị được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ nên khó có mức sinh lời lớn (nếu có).

Dự án Vinata Tower có diện tích đất khoảng 4.030 m² tại số 289 Khuất Duy Tiến, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Trong đó có khoảng 1.026 m² là giao đất có trả tiền hằng năm, phần còn lại là đất thuê của Nhà nước. Dự án được khởi công vào quý 4/2016 và dự kiến bàn giao nhà vào quý 4/2018.

Các công ty con, công ty liên kết: Vinaconex đã thoái bớt vốn tại nhiều công ty con, công ty liên kết. Đến cuối 2017, Vinaconex có 27 công ty trực thuộc và 8 công ty liên kết, các công ty con có vốn nhỏ (từ 3,5 tỉ đồng đến 426 tỉ đồng) chủ yếu để thực hiện nhiệm vụ xây lắp, xây dựng theo khu vực địa lý và phát triển điện. Theo bản Công bố thông tin, các công ty con không có các dự án bất động sản nào lớn và Vinaconex sẽ tiếp tục thoái bớt vốn tại các công ty theo lộ trình tái cấu trúc đã được lên kế hoạch.

Như vậy có thể thấy, quỹ đất của Vinaconex không “khủng” như đồn đoán mà lại manh mún, khá nhỏ so với các doanh nghiệp bất động sản đầu ngành, đất chủ yếu là đất thuê để kinh doanh hoặc cho thuê lại. Diện tích đất thuê lớn nhất ở khu công nghệ cao vốn không mấy hiệu quả. Giá trị thực của 50% liên doanh không lớn như nhiều người kỳ vọng. Đặt trường hợp nếu nhà đầu tư mới chỉ nhìn được bề nổi mà không có thông tin đầy đủ, kỹ càng thì rất có thể nhận trái đắng cho một thương vụ lớn như thế này.

Nam Phong