Rủi ro khi mua nền tái định cư chưa giấy tờ

Bán nền rồi “bẻ kèo”

Theo đơn khởi kiện, ông Nhân và vợ tạo lập được tài sản nhà và đất tại KV.4, P.Hưng Phú, Q.Cái Răng, TP.Cần Thơ. Năm 2007, phần đất này do bị thu hồi làm dự án nên vợ chồng ông Nhân được chủ dự án cấp nền tái định cư tại P.Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà TP.Cần Thơ làm chủ đầu tư. So với diện tích đất của vợ chồng ông Nhân bị thu hồi thì quy ra chỉ nhận được nền tái định cư diện tích 60m², nhưng theo thiết kế thì nền tái định cư diện tích 92,5 m² (5m x 18,5m). Do vậy, vợ chồng ông Nhân phải đóng thêm tiền chênh lệch 66 triệu đồng. Sau khi đóng tiền, năm 2008 vợ chồng ông Nhân được công ty giao nền 281A3 tại khu tái định cư Hưng Phú (với diện tích 92,5m²).

Năm 2013 vợ chồng ông Nhân ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng nền tái định cư này cho bà Phan Minh Yến (ngụ P.Tân An, Q.Ninh Kiều), với số tiền 520 triệu đồng. Hai bên cũng ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng nền nhà trên và làm hợp đồng ủy quyền (được Văn phòng Công chứng Cần Thơ chứng thực) cho bà Yến, thay mặt liên hệ cơ quan chức năng để nhận nền và tiến hành làm các thủ tục liên quan để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đã nhận đủ số tiền 520 triệu đồng như đã thỏa thuận.

Sau khi chờ công ty hoàn thành cơ sở hạ tầng tiến hành xây dựng nhà ở và cấp giấy đất, bất ngờ năm 2018, vợ chồng ông Nhân nộp đơn khởi kiện tại tòa về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền”. Nguyên đơn yêu cầu tòa án hủy văn bản thỏa thuận đã ký kết, đồng ý trả lại 520 triệu đồng cho bà Yến. Lý do nguyên đơn đưa ra là đến nay, nền tái định cư vẫn chưa hoàn thiện cơ sơ hạ tầng, chưa có đường đi. Nguyên đơn có nhu cầu về nhà ở và nhận thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng với bị đơn không đúng quy định.

Tòa sơ thẩm bác đơn khởi kiện

Năm 2019, TAND Q.Cái Răng, TP.Cần Thơ đưa vụ việc ra xét xử sơ thẩm. HĐXX nhận định năm 2013, nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng nền tái định cư có công chứng chứng thực. Thời điểm thỏa thuận, nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư và được bàn giao nhận nền ngoài thực địa. Điều đó cho thấy nguyên đơn đã có giấy tờ chứng minh về tài sản đầy đủ các thông tin về số lô nền, vị trí, diện tích, địa chỉ cụ thể. Hai bên đã giao nhận đất, tiền đủ theo thỏa thuận chuyển nhượng.

“Tại thời điểm chuyển nhượng, nguyên đơn đã chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản, thực tế các bên thỏa thuận chuyển nhượng đã hoàn thành về mặt nội dung. Việc tự nguyện thỏa thuận để định đoạt tài sản của nguyên đơn được pháp luật cho phép và hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật và đã được công chứng chứng thực”, HĐXX phân tích. Thời điểm chuyển nhượng nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền tài sản và bị đơn cũng biết điều này nên các bên chỉ thực hiện công chứng thỏa thuận chuyển nhượng chứ không lập hợp đồng chuyển nhượng. Cùng ngày, các bên lập hợp đồng ủy quyền, đảm bảo cho việc tiếp tục thực hiện văn bản thỏa thuận chuyển nhượng về sau.

HĐXX cấp sơ thẩm cũng cho rằng việc công chứng văn bản thỏa thuận chuyển nhượng và văn bản ủy quyền của các bên hoàn toàn phù hợp và đúng quy định. Do thời gian kéo dài nhiều năm vẫn chưa hoàn thành các thủ tục còn lại của việc thỏa thuận chuyển nhượng, nhu cầu cần xây nhà và điều kiện khó khăn, biến động thị trường, giá đất tăng cao so với trước đây, nên nguyên đơn yêu cầu hủy việc chuyển nhượng để lấy lại đất là không có căn cứ. HĐXX bác yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nhân, yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện theo văn bản thỏa thuận chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền đã ký và chứng thực vào năm 2013.

Cấp phúc thẩm chấp nhận khởi kiện

Sau phiên tòa, nguyên đơn kháng cáo lên cấp phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm vào tháng 6.2020, nguyên đơn vẫn giữ quan điểm là đồng ý trả lại số tiền 520 triệu đồng và trả lãi suất 1%/tháng, tính từ tháng 11.2013 đến tháng 6.2020. Bị đơn không đồng ý, yêu cầu được ổn định nền tái định cư đã ký nhận thỏa thuận để xây dựng nhà ở và hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng. Ngoài ra các đương sự xác nhận lô nền đang tranh hiện chấp có giá thị trường hơn 3 tỉ đồng.

Tuy nhiên cấp phúc thẩm đưa ra nhận định, việc chuyển nhượng của các đương sự không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thỏa thuận, ủy quyền của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn và bị đơn là trái quy định vì không có giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố văn bản thỏa thuận chuyển nhượng vào năm 2013 là vô hiệu. Vợ chồng ông Nhân trả lại cho bà Yến số tiền 520 triệu đồng cùng với lãi suất theo quy định là hơn 400 triệu đồng.

Sau phiên tòa, bà Yến có đơn gửi Chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM, xem xét bản án theo thủ tục Giám đốc thẩm. Bà Yến cho biết, qua tìm hiểu thì được biết, ngày 23.5.2005, sau khi nhận được thông báo được nhận nền tái định cư của công ty về việc được bố trí 1 nền nhà với diện tích 60m², vợ chồng nguyên đơn đã làm hợp đồng chuyển nhượng lại lô đất trên cho người khác với số tiền trên 105 triệu đồng. Đến năm 2013 khi giá đất biến động, nguyên đơn cũng đã khởi hiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng trên và cũng đã được chấp nhận.

Sau khi trả lại tiền và bồi thường một khoản tiền thì nguyên đơn còn lời một khoản tiền lớn, và đóng thêm cho chủ dự án để nâng diện tích lên 92,5m². Sau khi nhận được nền 281A3 này thì nguyên đơn tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà Yến. Và gần 5 năm sau nguyên đơn sử dụng chiêu thức cũ, vụ việc lại được lập lại như lần đầu, tiếp tục gây thiệt hại lớn cho bà...

Luật sư Trần Lâm Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Lâm Sơn (Đoàn Luật sư TP.Cần Thơ) phân tích, theo như hồ sơ vụ kiện thì thỏa thuận chuyển nhượng bà Yến đã ký với vợ chồng ông Nhân, không vi phạm điều cấm của pháp luật, 2 bên hoàn toàn tự nguyện và có đủ năng lực hành vi dân sự, không trái đạo đức xã hội, không có sự giả tạo, nhầm lẫn…

Thời điểm chuyển nhượng lô nền 218A3, không phải có trên giấy như cấp phúc thẩm nhận định. Bởi sau khi nguyên đơn ký hợp đồng góp vốn nhằm tăng diện tích nền nhà từ diện tích 60m² lên 92,5m², đã được công ty bàn giao trên thực địa và có cắm mốc cụ thể, rõ ràng thì bị đơn mới đồng ý mua. Điều này chứng tỏ nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm như cấp phúc thẩm nhận định. Mặc khác đến khi nguyên đơn khởi kiện thì công ty đã cấp Giấy CNQSDĐ cho lô nền số 218A3 trên.

Về hình thức giao dịch, nguyên và bị đơn ký thỏa thuận chuyển nhượng lô nền trên tuy chưa tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức nhưng bản chất, đây là hợp đồng giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề nầy không chỉ xuất phát từ nội dụng và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cũng được tòa 2 cấp xác định quan hệ tranh chấp cần giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tức là tranh chấp xuất phát từ giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Khoản 23, Điều 3, Nghị quyết 3/2012/NQ-HĐTP, ngày 3.12.2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu trong quy định trong văn bản pháp luật tương ứng với loại giao dịch đó. Theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 132, Bộ Luật Dân sự năm 2015: “Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125,126,127,128 và 129 của Bộ Luật nầy là 2 năm từ ngày giao dịch được xác lập không tuân thủ về mặt hình thức”.

Như vậy đối chiếu với vụ kiện trên thì kể từ ngày ký thỏa thuận chuyển nhượng đến thời điểm khởi kiện là 4 năm 8 tháng. Do đó nguyên đơn không còn quyền để khởi kiện. Tuy nhiên nguyên đơn lại được cấp phúc thẩm chấp nhận là trái với quy định làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của bị đơn!

Thanh Vinh