Sau cú sốc vỡ trận, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý cho condotel

Sự “bùng nổ” của condotel

HoREA cho biết, hơn 10 năm qua, ngành du lịch Việt Nam đã phát triển bùng nổ. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm. Đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thì nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới như condotel, hometel, homestay, kết nối thông qua ứng dụng Airbnb, bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.

Đầu năm 2017, Bộ Chính trị ban hành nghị quyết số 08-NQ/TW "về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn" đã định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, có tính liên ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo nhiều tỉnh, thành phố đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính. Việc này nhằm thu hút nhà đầu tư để phát triển các dự án du lịch, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo ngành du lịch và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Cũng từ đây đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel với nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.

Năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh”; đó là bán nhanh; thu hồi vốn nhanh; chốt lời nhanh.

Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8-12 năm. Điều này nhằm đẩy rủi ro cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong lúc đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel.

“Thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn. Thứ nhất là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Thứ hai là có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng. Thứ ba là được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Thứ tư là rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp. Thứ năm là được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trong khi đó, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Đơn cử như chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel thứ 2 không thể trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng

Condotel “vỡ trận”, cần sớm ban hành khung pháp lý

Tháng 8.2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel).

HoREA cho rằng đây là một cú sốc nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng. Điều này cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Từ năm 2016 đến nay, HoREA đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lý và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng, nhưng khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.

Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Phan Diệu