Siết tín dụng đổ vào bất động sản: Hợp lý nhưng cũng đáng lo

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tính đến cuối tháng 10.2018, tín dụng tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM đạt 19,4%. Tỷ lệ nợ xấu của phân khúc tín dụng này chiếm 4,2% tổng dư nợ.

Đáng chú ý, tín dụng tiêu dùng tăng nhanh chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua, sửa nhà. Cụ thể, hoạt động cho vay mua và sửa chữa nhà chiếm đến khoảng 38 - 40% tổng dư nợ tín dụng cho vay tiêu dùng. Số tiền này vào khoảng 116.000 - 180.000 tỉ đồng.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho biết, thời gian vừa qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, các dự án BT, BOT. Mặc dù đã kiểm soát song dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm.

Theo đó, tính đến cuối 2018, dư nợ cho vay bất động sản ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%. Còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế. Đây là một con số không nhỏ.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế - tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng con số thống kê tín dụng bất động sản chỉ chiếm tỷ trọng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế là chưa phản ánh đúng. Trên thực tế, con số này cao hơn nhiều, rơi vào khoảng 18%. Còn nếu thống kê đầy đủ có thể phải là 22,5%.

Ông Hiếu cho rằng trong năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý, bởi đây là lĩnh vực có nhiều rủi ro nên các ngân hàng phải cẩn thận. Tuy nhiên, với những định hướng và quy định sắp có hiệu lực của Ngân hàng Nhà nước thì thị trường bất động sản sẽ bị tác động.

Cụ thể, đối với các nhà kinh doanh bất động sản, đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng. Còn đối với người mua nhà thì quy định cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà. Do vậy, nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

Mặc dù vậy, nếu xét trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay bất động sản sẽ hạn chế rủi ro xảy ra bong bóng. Bởi lẽ, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro xuất hiện.

Chưa kể, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao thì bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao. Do đó, ông Hiếu cho rằng việc siết nguồn vốn tín dụng là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào tình trạng bong bóng.

Đáng chú ý, liên quan đến việc siết tín dụng vào bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết tổ chức của ông đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về việc chưa nên áp dụng tỷ lệ tối đa 40% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019 kể từ ngày 1.1.2019.

Theo ông Châu, việc siết vốn nói trên là chưa cần thiết, chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường. Doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cũng cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn.

Nguyên nhân là không chỉ doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn vay trung/dài hạn từ ngân hàng để hoạt động kinh doanh, mà ngay cả vốn huy động trước từ khách hàng cũng có phần không nhỏ từ vốn vay ngân hàng.

“Trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Thế nhưng, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản”, ông Châu nhận định.

Phan Diệu