Gửi bình luận
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa công bố danh sách bổ sung thêm 5 ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh bất động sản, nâng số ngân hàng có đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh từ 33 lên 38.
Theo đó, NHNN bổ sung 5 ngân hàng thương mại có đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản (BĐS) để bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai vừa được công bố bao gồm: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank) và Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank) và Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) nâng số ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản lên 38 ngân hàng.
Trước đó, vào ngày 12.08.2015, NHNN đã công bố danh sách 33 NHTM có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm 24 NHTM trong nước đủ điều kiện bảo lãnh và 9 ngân hàng nước ngoài.
Vì theo thông tư 07/2015/TT-NHNN (ngày 25.6.2015) Quy định về bảo lãnh ngân hàng, được NHNN nước ban hành quy định về hoạt động bảo lãnh của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Được NHNN chỉ dẫn theo luật:
| Định phí bảo lãnh BĐS được ngân hành và chủ đầu tư dự án tự thoả thuận. |
Trả lời câu hỏi từ báo chí tại thời điểm NHNN ban hành Thông tư 07/2015, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hoàng Gia Invest Group cho rằng: thực tế, hoạt động bảo lãnh bất động sản không phải là một nghiệp vụ mới, còn về cơ bản những hướng dẫn này chưa thật sự rõ ràng, sự phối hợp thì chưa nhịp nhàng giữa ngân hàng bảo lãnh, chủ dự án được bảo lãnh và người được bảo lãnh. Cũng như lãi suất, định phí bảo lãnh cho đến các điều khoản, điều kiện để được bảo lãnh.
Theo lý giải của một giám đốc chi nhánh ngân hàng có trong danh sách 33 ngân hàng được bảo lãnh (đề nghị không nêu tên): sở dĩ nhiều NHTM không có trong danh sách thực hiện bảo lãnh dự án bất động sản đợt đầu là do thiếu chức năng, điều lệ nghiệp vụ của ngân hàng.
Hiện vẫn còn nhiều ngân hàng nằm ngoài danh sách 38 ngân hàng được NHNN công bố đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS để bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Được vị này giải thích: vì có nhiều ngân hàng được xem là có qui mô nhỏ, đang trong diện phải tái cấu trúc của NHNN, như Ngân hàng Xây dựng, GPBank, Oceanbank, DongA Bank... Đây là các ngân hàng đã bị NHNN mua lại với giá 0 đồng, hoặc rơi vào diện kiểm soát đặc biệt.
Theo TS. Lê Đạt Chí, giảng viên Đại học kinh tế (Khoa Tài chính-Ngân hàng), hoạt động bảo lãnh bản chất cũng tương tự như một hoạt động cho vay, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án vay một khoản tiền để trả cho khách hàng khi dự án không hoàn thành đúng như đã cam kết, sau đó ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bằng chính dự án đó sau khi hoàn thành để thu hồi tiền vốn đã bỏ ra.
Điều này lý giải, dù bảo lãnh chỉ liên quan đến quan hệ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng thực tế ngân hàng sẽ là người chịu trách nhiệm cao nhất khi vừa phải đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng cấp cho dự án, vừa phải là người theo sát tiến độ của dự án. “Những ngân hàng không có đủ năng lực về nguồn vốn và công nghệ, đương nhiên sẽ bị loại ra”, TS. Chí nhấn mạnh.
Trao đổi với Báo Điện tử Một thế Giới về những dự án nếu không được ngân hàng bảo lãnh bất động sản sẽ gặp khó khăn gì trong việc bán hàng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nêu quan điểm cá nhân: “Khi bảo lãnh, ngân hàng thương mại sẽ phải lựa chọn những dự án ít rủi ro nhất để bảo lãnh. Như vậy sẽ có dự án không được bảo lãnh. Đứng về góc độ kinh tế, nếu không được bảo lãnh thì không bán được nhà, sẽ có những dự án rơi vào tình trạng bế tắc, tác động tiêu cực tới thị trường. Theo tôi, nếu người dân yêu cầu thì bảo lãnh, còn nếu chủ đầu tư và người dân thỏa thuận được thì không cần bảo lãnh”.
Thông Tư 07/2015/TT-NHNN - Qui định về bảo lãnh ngân hàng
Điều 12. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;
b) Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;
c) Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;
d) Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động;
đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014;
e) Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
2. Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này.
3. Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này.
