Thị trường bất động sản 2023: Chưa sáng sủa, tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp

Thị trường bất động sản chưa khủng hoảng

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, trước những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ ở thời điểm cuối năm 2022, nhiều người cho rằng, thị trường địa ốc năm 2023 sẽ có triển vọng tự “vực dậy”. Đặc biệt, khi nhu cầu sở hữu BĐS vẫn rất lớn, nổi bật là nhu cầu thực, thì các doanh nghiệp vẫn còn cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, dự án.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định thị trường BĐS trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có.

“Tôi đồng tình là thị trường BĐS hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường BĐS hiện nay đang khủng hoảng".

Theo ông Đính, năm 2012 nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường BĐS, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể tự vực dậy.

Cũng theo ông Đính, bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, doanh nghiệp BĐS cần phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường BĐS minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận khả năng phục hồi thị trường BĐS bắt đầu từ năm tới là có cơ sở. Lý do là các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong; câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp BĐS lúc đó sẽ rõ ràng hơn nhiều và sẽ lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư.

“Năm 2023, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng hồi phục của nền kinh tế. Cụ thể, kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng xuất hiện nhiều hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng", ông Lực nhận định.

Đồng thời, theo ông Lực, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy. Ngoài ra, còn có những động lực tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý.

“Hiện tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng nghìn dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn”, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS năm 2023?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định toàn bộ nền kinh tế đang trong tình trạng tắc nghẽn dòng tiền, khát vốn. Do đó, việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% là một tín hiệu tích cực cho toàn bộ ngành nghề trong nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Đặc biệt, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn các doanh nghiệp đều mang tâm lý hồ hởi.

Ông Nguyễn Anh Quê kỳ vọng, từ đầu năm 2023, các tín hiệu giải cứu, bình ổn và phát triển BĐS từ các chính sách của Nhà nước sẽ được cụ thể, rõ ràng hơn, thúc đẩy mạnh mẽ làm cho thị trường ấm dần trở lại. Dự đoán đến quý 3/2024, sau khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành đi vào thực hiện, thị trường sẽ có sự sôi động trở lại giống như giai đoạn năm 2015.

Với các nhà đầu tư, ông Quê cho rằng đáy của thị trường có thể rơi vào quý 2/2023 và cuối năm 2023 thị trường có dấu hiệu hồi phục và bắt đầu phát triển trở lại. Nếu nhà đầu tư có sẵn tiền thì từ nay đến quý 2 sang năm rất phù hợp để mua vào BĐS với giá thấp.

Ở một góc nhìn khác, PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương lại đưa ra 3 phương án cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Phương án 1, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế này.

Phương án 2, nhìn ở góc độ tích cực, trường có động năng mới do ban hành 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường BĐS sẽ vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phương án này khó xảy ra nhưng không phải không có thể.