TP.HCM đề xuất áp dụng hệ số K để quyết định giá đất

UBND TP.HCM cho biết, khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn Thành phố, căn cứ Nghị định số 44/2014/ ND-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tại Điều 4 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá này là phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập.

Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thông dư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Chẳng hạn, về quy định thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị từ vấn theo hình thức đấu thầu, trong thực tiễn việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ thức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn dẫn kéo dài thời gian thực hiện.

Đối với việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể, UBND TP.HCM cho biết việc việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty mới giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra tại thông tin qua các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Hơn nữa, dù có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau. 

Theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ được xác định khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu và bỏ kinh phí đầu tư thực hiện bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế cơ sở và thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án. Do đó, chủ đầu tư bị động trong việc xác định hiệu quả dự án đầu tư do không dự kiến được mức nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án.

Đối với các trường hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, việc xác định giá đất cụ thể được xác định theo một trong 4 phương pháp (so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ), đơn giá thuê đất xác định căn cứ giá đất cụ thể nêu trên được xác định và ổn định 5 năm từ thời điểm quyết định cho thuê đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư được áp dụng chính sách miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên thực tế đơn giá thuê đất kỳ đầu xác định theo các phương pháp nêu trên chỉ áp dụng trong một thời gian rất ngắn.

Hết thời hạn ổn định 5 năm, đơn giá thuê đất cho các kỳ ổn định tiếp theo đến khi hết thời hạn thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Do đó, UBND TP.HCM cho rằng với thủ tục xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu theo một trong 4 phương pháp sẽ tăng thêm thủ tục hành chính không cần thiết cho các chủ đầu tư khi thuê đất thực hiện các dự án.

Từ một số khó khăn, vướng mắc nêu trên và trong thực tiễn thực hiện, UBND TP.HCM nhận thấy, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có ưu điểm nổi bật như cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện; đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Đồng thời, phương pháp này tạo sự chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.