Xu hướng đầu tư bất động sản dài hạn ‘lên ngôi'

Theo bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills Hồ Chí Minh, dưới những tác động tiêu cực của làn sóng COVID-19 từ đầu quý 2/2021, thị trường bất động sản TP.HCM bị ảnh hưởng đáng kể. Lượng căn hộ mới mở bán tại TP.HCM bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm.

Việc nguồn cung giảm đã khiến giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng giá. Đơn cử, một dự án hạng B có giá bán trong quý 2 đã tăng 14% so với quý 1, đạt 3.200 USD/m². Hay 1 dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý 2 tăng 12% so với quý trước, đạt 1.800USD/m².

“Khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng.

Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường. Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận thấy rằng tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự”, bà Giang Huỳnh nói.

Bà Giang Huỳnh cũng cho biết những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỉ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường. Mặc dù vậy, nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Vì vậy, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.

Chuyên gia Savills Hồ Chí Minh dự báo đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực.

Ngoài ra, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m² sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên, điều này sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

“Việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m² có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỉ đồng khan hiếm. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố”, bà Giang Huỳnh nói thêm.