Bảng giá đất mới tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Điều chỉnh bảng giá đất

UBND TP.HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh. So với dự thảo hồi tháng 7, giá đất ở có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Tuy nhiên nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20 - 25% so với dự thảo và tăng từ 4 - 38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.

Ở bảng giá này, mức thấp nhất là 2,3 triệu đồng mỗi mét vuông thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).

Các tuyến đường thuộc quận 1, 5, 10 có mức giảm khiêm tốn 1 - 10% so với dự thảo trước và cao hơn từ 0,8 - 1,4 lần bảng giá của Quyết định 02/2020. Các quận còn lại như 3, 6, 7, 8, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh... mức điều chỉnh giảm trung bình 16 - 23%; quận 4 điều chỉnh giảm mạnh nhất, bình quân 19 - 35% nhưng vẫn cao hơn giá cũ 1,2 - 4 lần.

Riêng TP.Thủ Đức và 5 huyện ngoại thành, nhiều tuyến đường từng tăng cao trong dự thảo tháng 7, lần này giảm khá mạnh.

Ví dụ, mỗi mét vuông đường số 9 (huyện Bình Chánh) giá điều chỉnh tháng 7 là 190 triệu đồng, nay xuống còn 32 triệu đồng, giảm 83%; ở đường Đặng Công Bình từ 41 triệu đồng xuống còn 18,5 triệu đồng, giảm 55%; đường song hành quốc lộ 22 từ 71 triệu đồng xuống 32 triệu đồng, giảm 55%...

Tuy nhiên, tỷ lệ giảm giữa các địa phương vùng ven không đồng đều và vẫn khá cao so với Quyết định 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP.Thủ Đức giảm trung bình 19 - 21% so với bảng giá tháng 7 (nhưng vẫn cao hơn 1,5 - 11 lần so với giá hiện hành); huyện Củ Chi giảm 18 - 23% (cao hơn quyết định 02/2020 là 3 - 11 lần); Bình Chánh cũng giảm 20 - 30% (cao hơn giá cũ 1,5 - 9 lần)...

Ngoài đất ở, TP.HCM cũng điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp, đất ở khu công nghệ cao. Thành phố ban hành bảng giá đất thương mại, dịch vụ với số tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỷ lệ phần trăm của đất ở như trước.

Đối với đất nông nghiệp, TP.HCM phân ra 3 khu vực và 3 vị trí. Trong đó khu vực 1 gồm: quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP Thủ Đức. Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Cách tính giá đất nông nghiệp là lấy giá đất tại Quyết định 02 nhân cho hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tương ứng theo từng khu vực, vị trí tại Quyết định 56/2023. Trong đó hệ số K lần lượt ở từng khu vực là 2,7 - 2,6 - 2,5.

Tùy vị trí, giá mỗi mét vuông đất lúa, trồng cây hằng năm ở khu vực 1 từ 432.000 - 675.000 đồng; khu vực 2 từ 416.000 - 650.000 đồng; khu vực 3 từ 400.000 - 625.000 đồng, tùy vị trí.

Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi mét vuông khu vực 1 có giá từ 518.000 - 810.000 đồng; khu vực 2 từ 499.000 - 780.000 đồng; khu vực 3 có giá từ 480.000 - 750.000 đồng.

Với đất khu công nghệ cao nhưng dùng để sản xuất kinh doanh, không sử dụng cho thương mại dịch vụ, dự kiến giá tăng 7 lần từ 1,74 triệu đồng mỗi mét vuông lên 12,18 triệu đồng. Riêng hai vị trí đường D1,D2 Khu công nghệ cao tăng từ 2,16 triệu đồng lên 15,12 triệu đồng…

Chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng bảng giá đất điều chỉnh lần này đã được Sở TN-MT TP.HCM xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 điều 158 Luật Đất đai 2024; thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo ông, Châu, giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo dự thảo công bố ngày 29.7.2024 (giảm 123 triệu đồng/m2); chỉ còn gấp 4,24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 theo bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND trước đây.

Ngoài ra, giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn thành phố Thủ Đức đối với đất ở là 295 triệu đồng/m2 đối với 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala là 4 trong 570 tuyến đường mới của TP.HCM chưa có giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND mới vừa được bổ sung vào bảng giá đất điều chỉnh.

“Về tổng thể, bảng giá đất đã bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất (đặc biệt là các cá nhân, hộ gia đình), nhà đầu tư vànNhà nước đại diện cho lợi ích công cộng; sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.HCM và bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 31.10.2024”, ông Châu nêu.

Ông Lê Hoàng Châu cũng chia sẻ rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản, do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”.

Tuy nhiên, bảng giá đất sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Do vậy, ông Châu đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng việc nhà nước ban hành Bảng giá đất điều chỉnh để đầu cơ, kích giá, thổi giá đất... làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.