Bất cập chuyện công bố dự án bất động sản thế chấp ngân hàng

Thế chấp dự án là chuyện bình thường?

Trong một tọa đàm diễn ra mới đây tại TP.HCM với chủ đề “Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng - Hiểu sao cho đúng?”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu phân tích: Trong hệ thống tài chính hiện naycho phép chủ đầu tư huy động vốn để phục vụ dự án. Họ huy động tiền từ ngân hàng, từ dân chúng để tài trợ cho dự án. Đây là bất cập lớn trong hệ thống tài chính Việt Nam. Trong khi đó ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản nếu muốn vay vốn để hoàn thành dự án thì phải đến ngân hàng và chỉ có ngân hàng mới có thẩm quyền nhận tài sản thế chấp là dự án đó. Dân chúng bỏ tiền vào mua căn hộ. Tiền đó gọi là tiền cọc và tài khoản được phong tỏa.

Sau khi hoàn thành thì tiền này được trao cho nhà đầu tư. Không có chuyện chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân. “Câu chuyện Harmona, tôi không hiểu dòng tiền sử dụng như thế nào, nhưng tiền của người dân có thể đã được dùng trả cho ngân hàng, tiền không được giải chấp nên bị ngân hàng “siết” nhà. Làm sao phải bảo đảm cho quyền lợi của người dân. Trong tình trạng hiện tại, theo tôi người dân bị đưa vào tình trạng bất khả kháng là một nhà đầu tư trong khi họ chỉ là người mua nhà. Hệ thống tài chính hiện đã biến họ thành nhà đầu tư bất đắc dĩ và rủi ro là ngoài ý muốn”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng cho biết, có hai loại thế chấp bất động sản, một là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - thế chấp trực tiếp. Loại thứ hai là thế chấp gián tiếp, có một bên thứ ba thế chấp để bảo lãnh cho chủ đầu tư tại ngân hàng. Mối quan hệ của bên thứ ba với chủ đầu tư có thể có mối quan hệ thương mại nào đó. Chúng ta hiện nay vẫn chưa phân biệt được hai loại thế chấp trực tiếp và gián tiếp.

Cuối cùng thiệt hại vẫn là người mua nhà. Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM (Sở Tài Nguyên và Môi trường) cho rằng, việc thế chấp dự án của chủ đầu tư được hiểu là bình thường, đồng nghĩa chủ đầu tư đó có năng lực, và không đồng nghĩa là năng lực tài chính kém, nhằm không gây hoang mang, lo lắng trong dân chúng. Công bố dự án thế chấp như vừa qua là vừa đáp ứng yêu cầu công bố thông tin, vừa giúp ngân hàng có kế hoạch quản lý được dòng tiền đúng mục đích hay không.

Dự án thế chấp: Cần công khai minh bạch và đầy đủ

Đánh giá về việc công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), danh sách công bố dự án thế chấp bước đầu vừa qua của Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa thông tin đầy đủ về việc chủ đầu tư vừa công bố thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vừa thế chấp quyền tài sản.

"Hiện nay, người tiêu dùng đang đứng trước rủi ro lớn nên việc minh bạch thông tin là cấp bách. Tuy nhiên, phải nhìn nhận là việc công bố thông tin vừa rồi cũng có nhược điểm, chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví dụ như ngày hôm nay công bố mà trước đó có đơn vị đã rút thế chấp; hoặc có những doanh nghiệp họ thế chấp là để giữ tài sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp. Theo tôi, chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì", ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, tất cả các giao dịch bất động sản phải được thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản, nhưng có khi họ lách các giao dịch theo kiểu như là hợp tác đầu tư, góp vốn.Do đó kẽ hở là những trường hợp nhận tiền đặt cọc lên đến 30-40%. Tình trạng là có những dự án thế chấp nhưng hiện nay có dự án chưa được duyệt cơ sở, chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn huy động vốn, và họ đã thế chấp rồi nhưng danh sách công bố vừa rồi không có những dự án đó.

Đại diện HoREA kiến nghị sắp tới phải công bố thông tin kịp thời ngay tại trụ sở Ban quản lý dự án và công bố theo thời gian thực. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện là được ngân hàng nơi nhận tài sản thế chấp đồng ý và người mua nhà đồng ý. Còn việc chủ đầu tư có dự án thế chấp phải được hiểu là việc bình thường chứ không phải có vấn đề. TSNguyễn Xuân Bắc, Trưởng Phòng Tín dụng ngành công nghiệp và xây dựng (Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước) nhận định, việc công bố thời gian qua góp phần minh bạch thông tin cho thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Tuy nhiên, còn có một số thắc mắc về nội dung công bố thông tin sao cho đầy đủ và kịp thời. Để việc công bố thông tin đầy đủ cần giao trách nhiệm cho cơ quan nào, công bố thông tin gì và thời gian công bố ra sao. Nói về việc công bố thông tin dự án thế chấp, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, thông tin phải công khai đại chúng, người dân đi mua nhà phải được biết dự án có thế chấp hay không, thế chấp bao lâu. Vấn đề thứ hai là làm sao thông tin đó đến được với người dân. Thông tin cần phải cập nhật từng giờ, từng giây vì những giao dịch diễn ra liên tục.

Chuyên gia này đề nghị có hai cổng, đó là UBND địa phương và văn phòng công chứng. Tuy nhiên, hiện việc đến hai cổng nói trên rất khó để người dân tiếp cận. Cần có những cơ quan có thông tin và họ sẵn sàng cung cấp thông tin cho dân chúng. Phía Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên có hình thức phân biệt để xác định hợp đồng vay có giải chấp trong hồ sơ của doanh nghiệp nhằm công bố rõ khi cần thiết. Nên chăng minh bạch bất động sản là xuất phát từ nhiều chiều, nhiều cơ quan, từ chủ đầu tư và cả ngân hàng?