Bất động sản là ngành duy nhất có số DN thành lập mới... đi lùi

Doanh nghiệp phá sản tăng mạnh

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), BĐS là ngành duy nhất có số DN thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Hầu hết các DN đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các DN may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Lực lượng môi giới BĐS cũng tương tự. Số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng.

Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Quý 4/2023, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một lượng DN và môi giới BĐS. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường trước đó.

Trong đó, 80-85% môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy. Các môi giới lâu năm, đã có tích lũy tài chính trước đó đều xác định tinh thần gắn bó “chờ thời lên”. Họ chấp nhận tìm thêm việc mới để chạy song song, chứ chắc chắn không bỏ nghề.

VARS cho rằng 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với nhân sự ngành BĐS nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.

Cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối

Theo VARS, năm 2023 nguồn cung BĐS nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022. Tuy vậy, số này vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).

VARS cũng chỉ ra, cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023.

Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m² chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2, 3.

Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m² gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,...

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp (40%), theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và cao cấp (chiếm lần lượt 24%, 22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Mặc dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “nhỏ giọt”, tuy nhiên trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường.

Càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý 4, các sự kiện mở bán quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường.

Trong ngắn hạn, đơn vị này cho rằng nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

“Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới”, VARS nêu.

Các bộ luật chưa được thông qua trong cùng thời điểm, kéo dài thời gian có hiệu lực; vấn đề pháp lý không được giải quyết một cách triệt để; thủ tục liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và cấp phép xây dựng cũng ngày càng thắt chặt... khiến số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng hạn chế, càng làm nghiêm trọng tình trạng lệch pha cung cầu.

VARS