Bộ trưởng Trần Hồng Hà: 5 năm tới sẽ có hệ thống định giá đất mới

Xác định giá đất phù hợp thị trường

Tại phiên trả lời trực tuyến mới đây, Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà cho biết Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường.

Sau 10 năm, tới năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số... Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường. Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề "chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa".

“Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn”, ông Hà nói.

Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Ông Hà cho biết sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5-10 năm, để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.

“Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định. Các nước thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu này. Với Việt Nam, tôi nghĩ trong vòng 5 năm tới chúng ta sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất, và phương pháp dùng bảng giá với hệ số biến động giá đất”, ông Hà nêu.

Liên quan đến vấn đề giá đất, Khoản 1 Điều 131 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Bình luận về vấn đề này trong tham luận góp ý về dự thảo Luật Đất đai, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho biết với nội dung quy định của khoản 1 Điều 131 thì Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể.

Ông Tuyến cho rằng về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”.

Theo ông Tuyến, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Cụ thể, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Điều này có nguyên nhân từ việc Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất … Việc này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Thêm vào đó, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

“Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?”, ông Tuyến nêu.

Theo đó, ông Tuyến góp ý sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.