Cần biết: Khi nào dự án chung cư được mở bán, huy động vốn?

Việc mua, bán căn hộ, tài sản hình thành trong tương lại được quy định rõ tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, luật sư Nguyễn Trung Hiếu (đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: "Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xâydựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủđiều kiện được bán, cho thuê muanhư giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cùng với đó là Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại khoản 1 điều 55 luật Kinh doanh bất động sản".

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.

Luật sư Hiếu chia sẻ thêm, để được huy động vốn theo phương thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán quasàn giao dịchbất động sảntheo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Hiện nay, cũng có nhiều dự án tại TP.HCM mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã mở bán căn hộ dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ” tương tự như dự án nêu trên, đây là một cách dùng từ để lách luật. Bản chất hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn, luật sư Hiếu khẳng định.

Bởi theo điều 55 luật Kinh doanh Bất động sản,điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà huy động vốn bằng hình thức “nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản” là không đúng với các quy định của pháp luật, luật sư Hiếu thông tin thêm.

Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, có thể được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cóngân hàng bảo lãnh, đảm bảo việc chủ đầu tư không cầm cố dự án. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, người mua nhà cần chọn những chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kếtcụ thểthời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng. Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lại, người mua nhà phải tìm hiểu tất cả những yếu tốliên quan đến dự án như chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh... Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

Thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ralấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và nhiều năm sau dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì.