Chung cư cũ nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được dân, hậu quả xảy ra ai chịu?

Bổ sung nhiều điểm mới

Tiếp tục Kỳ họp thứ 5 vào sáng 5.6, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, mục đích xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.

Dự thảo luật cũng bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm mới như: Ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; một số hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lên luật để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, chẳng hạn như các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời…

Liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội (NOXH), so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới, bao gồm: Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NOXH); loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; loại NOXH; đất để xây dựng NOXH; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH.

Đồng thời, bổ sung thêm các quy định về hình thức phát triển NOXH; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng NOXH; xác định giá bán NOXH do Nhà nước đầu tư; thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê mua NOXH; trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương. Bổ sung mới các quy định (2 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang...

Làm rõ thêm quy định sở hữu nhà của người nước ngoài

Thẩm tra, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, song đề nghị làm rõ thêm quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp Hoàng Thanh Tùng nêu, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 Dự thảo Luật (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) cũng không đề cập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. Do đó, ông Tùng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư cũ

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho hay, trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng dự thảo cần phải tháo gỡ về trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; việc lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ủy ban Pháp luật đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ, bổ sung một số nội dung như: việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi chung cư nguy hiểm, nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên quy định trong luật.

"Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?", ông Tùng nêu và cho rằng, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng, cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, theo cơ quan thẩm tra, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng những quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Trường hợp có nội dung khác với quy định của các luật về đầu tư, đầu tư công thì xác định cụ thể việc áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi, sớm triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang ách tắc tại các đô thị lớn hiện nay đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.