Có thực sự cần thiết xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản riêng?

Cân nhắc việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản

Tất cả các nước trên thế giới đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, vì đây là một thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân và các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến bất động sản. Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng không có nước nào có Luật Kinh doanh bất động sản.

Bình luận về việc nên hay không nên xây dựng luật riêng về kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản chia sẻ, trong hệ thống pháp luật Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia, Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự (là các quan hệ nhân thân và tài sản được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm).

Bộ luật Dân sự đã có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ... Ngoài ra, các hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi cũng được quy định bởi Luật Thương mại.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Như vậy các loại hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng thuê bất động sản hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hóa theo Luật Thương mại. Trong khi đó, các loại hợp đồng dịch vụ bất động sản có thể áp dụng quy định về hợp đồng dịch vụ của Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại theo Luật Thương mại.

“Hệ thống pháp luật của nước ta có luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh tài sản là bất động sản nhưng không có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh tài sản là động sản. Vậy có cần thiết phải xây dựng luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản không?”, ông Đỉnh nêu câu hỏi.

Có quan điểm cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh của chúng mà chỉ được quy định chung trong Bộ luật dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này (Luật Giao thông đường bộ, Luật hàng không dân dụng, Bộ luật hàng hải...)

“Vậy về mặt logic nếu đã có Luật Kinh doanh bất động sản thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng? Việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện”, ông Đỉnh nêu.

Mặt khác, theo ông Đỉnh, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản có chồng lấn với các luật khác: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về bất động sản dạng nhà ở), Luật Đất đai (các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại...

Ông Đỉnh cũng cho biết, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự thì phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì còn có: tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, một số loại cây lâu năm, một số loại rừng... cũng được coi là bất động sản. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh một số loại bất động sản nhất định gồm nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Như vậy, tên gọi của luật không thống nhất với phạm vi điều chỉnh (phạm vi điều chỉnh hẹp hơn), không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học.

Do vậy, ông Đỉnh cho rằng, cần xem xét, đánh giá sự cần thiết của việc xây dựng, ban hành Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều luật chồng chéo, hệ quả nghiêm trọng

Cũng nói với Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho hay, lĩnh vực bất động sản đang có ít nhất 4 luật chồng chéo, đó là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng cần kể thêm Luật Đất đai (rất cơ bản và là nguyên nhân gốc rễ) và Bộ Luật Dân sự, dù là luật nền tảng.

“Qua đó có thể thấy trong bài toán quản trị quốc gia đang có sự thiếu rành mạch và bài bản, chưa phân định hai khu vực công - tư, luật công và luật tư”, ông Lập nêu.

Lý giải nguyên nhân của tình trạng này, ông Lập cho hay, khi xây dựng pháp luật, chúng ta thiếu tầm nhìn và chiến lược, làm kiểu ứng phó và chắp vá, thiếu gì làm nấy, đến đâu hay đến đó.

“Chúng ta vẫn quan niệm rằng nếu có gì khó khăn, vướng mắc thì đổ lỗi cho luật pháp, rằng do thiếu luật hay luật chưa phù hợp. Tức kỳ vọng luật pháp như là cứu cánh, trong khi thực tế cuộc sống và quản trị quốc gia không phải vậy”, ông Lập nêu.

Ông Lập cũng cho rằng khi làm luật phải phân định được rạch ròi và khoa học giữa ba phạm trù: Chính sách, pháp luật và biện pháp tổ chức thực thi chính sách và pháp luật. Nếu không sẽ dẫn đến phần lớn nội dung của luật là quan điểm và chính sách hơn là các chế định về quyền và nghĩa vụ đi kèm cơ chế bảo đảm và thực thi. Thậm chí luật sa vào quy trình và thủ tục, theo kiểu cầm tay, chỉ việc quá cụ thể và chi tiết.

Ngoài ra, chuyên gia Lập cũng cho rằng, còn tâm lý khá nặng và chưa thoát ra được cách tiếp cận, đó là coi thực tế cuộc sống và ứng xử của con người cơ bản là tiêu cực, cần luật pháp để chấn chỉnh, khắc phục (ví dụ xu hướng tăng thẩm quyền cho các cơ quan bảo vệ pháp luật, tăng nặng các chế tài và xử phạt).

Một nguyên nhân nữa, theo ông Lập, quản trị quốc gia bị chia cắt theo thẩm quyền hành chính giữa các ban ngành với nhau, giữa trung ương với địa phương và giữa các địa phương với nhau, dẫn đến chính sách và pháp luật cũng bị chia cắt theo. Ngành nào cũng muốn xác lập và thể hiện quyền lực bằng cách có luật riêng. Tâm lý này đang lan xuống các địa phương.

“Do bị chi phối bởi tâm lý của người tự gánh trách nhiệm quá nặng gọi là "quản lý nhà nước" đối với toàn bộ xã hội, mỗi đạo luật dù chỉ giải quyết một vấn đề cụ thể cũng cố gắng đưa vào đầy đủ các nội dung liên quan chẳng khác gì một bộ luật, mà không chú ý đến các vấn đề đã được điều chỉnh bằng các luật khác”, ông Lập nêu và cho rằng tình trạng này dẫn đến sự rối rắm và chồng chéo giữa chính sách và pháp luật, giữa các chế định luật pháp và thẩm quyền, năng lực và trách nhiệm quản trị, thực thi của bộ máy tổ chức và nhân sự.

“Hậu quả có thể dẫn đến tình trạng giảm hiệu lực hoặc vô hiệu hoá lẫn nhau giữa các cấu phần trong hệ thống tổng thể theo cả chiều dọc và chiều ngang; các vi phạm xảy ra hàng loạt, phức tạp và rất khó xử lý, xử phạt nhưng không khắc phục được nguyên nhân; các chi phí về nguồn lực (tài chính, con người và thời gian) quá lớn ở mức bất hợp lý cho việc duy trì bộ máy và sự kiểm soát, chấn chỉnh để bảo đảm trật tự, ổn định, thiếu nguồn lực cho phát triển”, ông Lập nói.

Nêu giải pháp cho vấn đề này, ông Lập đề nghị cần nghiên cứu và tư duy lại về quản trị quốc gia, các khái niệm cơ bản về chính sách, luật pháp, tổ chức bộ máy và nhân lực. Đồng thời hình thành các chiến lược tổng thể về xây dựng quốc gia và phát triển kinh tế - xã hội. Cần có sự lãnh đạo tập trung, thống nhất để điều phối tổng thể, kiên nhẫn, bài bản và bắt đầu từng việc một.

Tại phiên thảo luận về dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã đề nghị ban soạn thảo cho biết thế giới có nước nào có Luật kinh doanh bất động sản không? Quy định về kinh doanh bất động sản thế nào?

Trả lời nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết "Để có tên gọi đúng như Luật kinh doanh bất động sản thì có nhiều nước dù có điều chỉnh quan hệ này nhưng tên gọi không hẳn như vậy. Tuy nhiên các nước đều có điều chỉnh quan hệ liên quan đến giao dịch bất động sản, về đất đai, về bất động sản cũng như các hoạt động dịch vụ môi giới".

Hiện nay Philippines có Luật mua bán bất động sản, Malaysia có Luật mua bán đất đai; Indonesia có Luật đất đai điều tiết cả nội dung liên quan đến buôn bán bất động sản và các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề môi giới bất động sản và khai thác giao dịch bất động sản. Úc và New Zealand có Luật môi giới bất động sản. Hà Lan có luật về giao dịch bất động sản. Mỹ có luật về cấp phép hành nghề bất động sản, còn tùy từng tiểu bang có quy định riêng liên quan đến bất động sản. Nước Anh có luật đăng ký đất đai, luật về người môi giới bất động sản. Còn Trung Quốc cũng có luật về quản lý bất động sản đô thị.