Chuyên gia: Cần luật hóa quy định “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Nói về thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, dự kiến lượng du khách quốc tế trong vài năm tới sẽ đạt ngưỡng 25-30 triệu lượt, tăng 80% so với cuối năm 2019.

Đặc biệt, mới đây nhất Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30.1.2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó thúc đẩy phát phục hồi kinh tế sau dịch COVID-19, đồng thời Chính phủ cũng đồng ý mở cửa cho khách quốc tế vào Việt Nam từ 15.3 trong nỗ lực phục hồi du lịch.

“Mặc dù Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau COVID-19. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường bất động sản du lịch “đóng băng” suốt 2 năm qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường. Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải được thực hiện gấp rút để bất động sản du lịch phục hồi”, ông Đính nói.

Đề cập đến điểm yếu pháp lý đối với BĐS nghỉ dưỡng, GS-TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT thẳng thắn thừa nhận “u nhọt” lớn nhất của thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay là pháp lý rối ren, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, tạo môi trường đầu tư yếu kém.

Theo ông Võ, xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Lấy ví dụ dẫn chứng từ một số địa phương như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận)… ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Thời điểm cuối năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sốt nóng, bùng nổ nguồn cung và giao dịch, một số tỉnh đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho condotel, shophouse, villa…. Tuy nhiên, sau đó việc thực thi chính sách bị ngưng trệ. Có những doanh nghiệp, chủ đầu tư mặc dù đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước, dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu PCCC và đưa vào sử dụng vài năm nhưng khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) vẫn “mòn mỏi” chờ được cấp sổ đỏ cho biệt thự/căn hộ du lịch.

Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách tại các địa phương gây ra nhiều bức xúc, khiếu nại từ khách hàng; khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý nhà nước.

Bàn sâu về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, nên cho sử dụng đất ở nông thôn để làm dự án. Hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn, một phần là đất sản xuất, một phần là đất để ở, đất sản xuất kinh doanh.

“Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn. Còn ở thời điểm hiện nay, tôi đồng tình với ý kiến của một số địa phương đề xuất phương án: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Chúng ta nên theo đường lối phát triển du lịch. Vì Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch, vậy thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản này”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Trước đó, năm 2019-2020, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4.11.2020, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành, song ghi nhận loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát huy hiệu quả rõ rệt trong thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN...

Theo một số luật gia, kết luận của Thanh tra là có cơ sở. Song đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn với điều kiện không hình thành đơn vị ở bằng văn bản cụ thể, quy định rõ ràng để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.

“Các cơ quan quản lý nhà nước cần phải nhất quán trong việc thực thi chính sách và cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS có cơ sở pháp lý khi thực hiện dự án, tránh gây khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cho khách hàng, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và uy tín của các doanh nghiệp”, luật sư Hoàng Tùng - Đoàn luật sư Hà Nội nói.