Còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định pháp luật trong quản lý và sử dụng đất

Hội thảo có sự tham dự của gần 100 luật gia, luật sư, chuyên gia về đất đai, bất động sản và đại diện các cơ quan quản lý nhà nước của TP.HCM và một số địa phương phía Nam.

Chủ trì hội thảo là luật sư Đỗ Ngọc Thịnh, Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cùng các ủy viên thường vụ LĐLS Việt Nam là luật sư (LS) Lê Hồng Nguyên, LS Nguyễn Văn Hậu. Đồng chủ trì hội thảo còn có sự tham dự của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Phát biểu đề dẫn hội thảo, LS Nguyễn Văn Hậu đánh giá chung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có vai trò hết sức quan trọng để đưa các quy định của luật sát hơn với thực tiễn công tác quản lý đất đai trên cả nước. Đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), LĐLS Việt Nam đưa ra 7 nhóm nội dung cần góp ý và phản biện xã hội.

Thứ nhất là tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục chồng chéo giữa Luật Đất đai với các quy định khác của pháp luật.

Thứ hai là làm rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước các cấp (Quốc hội, HĐND các cấp; Chính phủ và UBND các cấp; bộ ngành địa phương) và quyền chủ thể của nhân dân, quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Thứ ba là vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; phạm vi lấy ý kiến nhân dân trong quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tư là hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch giảm khiếu kiện.

Thứ năm là góp ý quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân.

Thứ sáu là các quy định về tài chính đất đai, giá đất. Thứ bảy là các vấn đề khác như đất công, tài sản công, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm…

LS Nguyễn Văn Hậu cho biết, dự thảo Luật Đất đai đã được cơ quan có trách nhiệm soạn thảo với tinh thần luôn cầu thị, tiếp thu, lắng nghe. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng nhiều quy định trong dự thảo vẫn còn chung chung, chưa cụ thể, chưa thể chế đầy đủ các chính sách mới trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

"Chúng ta thấy rằng vẫn còn nhiều nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng đất, chưa tạo được không gian mới, động lực cho phát triển, bảo đảm an ninh quốc phòng, cũng như giảm tối đa thủ tục hành chính", LS Nguyễn Văn Hậu phát biểu.

Dẫn chứng cho nhận định trên, LS Hậu dẫn kết quả rà soát Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường tại 112 luật, Bộ luật (có quan hệ với Luật Đất đai) đã thấy có 22/112 luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với luật hiện hành nhưng cũng chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tham vấn, trong dự thảo dù đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo ông Châu, những điểm mới kể trên được quy định trong dự thảo lần này đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai cho người sử dụng đất. Dù vậy, lãnh đạo HoREA kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện” bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.

Kiến nghị liên quan đến sử dụng đất nông nghiệp, LS Trương Thị Hòa đề xuất nên quy định người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được sử dụng đất nông nghiệp ổn định, lâu dài, thay vì thời hạn sử dụng 50 năm như hiện nay. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp lâu dài giúp cho người sử dụng đất yên tâm tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất.

Kiến nghị thứ hai là nên quan tâm tới quyền của người Việt Nam định cư nước ngoài. Cụ thể, xem xét cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất nông nghiệp (quy định hiện nay không cho phép). Điều này sẽ mang lại nhiều lợi ích như trong các trường hợp tích tụ, tập trung đất nông nghiệp để sản xuất thì có thể tận dụng tiềm lực tài chính, áp dụng công nghệ hiện đại vào sản xuất nông nghiệp của người Việt Nam định cư ở người ngoài. Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào sản xuất nông nghiệp có thể góp phần đưa nền nông nghiệp Việt Nam phát triển hơn nữa trong thời gian tới.

Đóng góp ý kiến tại hội thảo, LS Lê Nết, Giám đốc Công ty Luật LNT & Thành viên cho rằng, mặc dù Luật Đất đai (2013) đã cho phép người dân, doanh nghiệp khi thuê đất của Nhà nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, nếu trả tiền hàng năm thì sẽ chỉ được quyền sử dụng đất mà không được quyền thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

"Thoạt nhìn, quy định như vậy có thể mang lại lợi ích là khuyến khích người sử dụng đất trả tiền sử dụng đất hay thuê đất một lần thì mới được quyền sử dụng đất đầy đủ, tăng thu ngân sách nhà nước, tiết kiệm chi phí, công sức quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc khuyến khích người thuê lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thường lên tới 50 năm) có thể cũng giống như việc "bán lúa non" vậy", LS Lê Nết phân tích.

Tại hội thảo, PGS-TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, trường ĐH Cần Thơ cũng cho biết các quy định về tái định cư hiện nay chưa đảm bảo an dân trước khi thu hồi đất, chưa bảo đảm nguyên tắc người có đất thu hồi sau khi sống tại khu tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do đó, kiến nghị cần quy định cụ thể trong thời gian bao lâu người bị thu hồi đất được cấp nhà, đất tái định cư, cấp sổ cho người dân tái định cư, giải quyết các chế độ khác cho người tái định cư. Có như vậy thì cuộc sống của người dân tái định cư mới bằng, hoặc tốt hơn trước đó.

LS Đặng Thị Ngọc Hạnh, Phó chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng và Trợ giúp Pháp lý Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thừa Thiên - Huế cũng chỉ ra một số vướng mắc hiện nay về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63, 64, 65) có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và nhiều Luật liên quan như Luật Đầu tư (năm 2020), Luật Doanh nghiệp (năm 2020), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng...

Tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng khi sửa đổi Luật Đất đai cần nghiên cứu tính đồng bộ và tính thống nhất trong quá trình vận hành và điều chỉnh của các luật liên quan.