Dòng tiền nào sẽ đổ vào thị trường bất động sản năm 2020?

Theo Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), năm 2020, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bị siết chặt. Nguyên nhân là do tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm, các ngân hàng tiếp tục thắt chặt dòng vốn cho vay kinh doanh.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22 với lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Việc hạn chế tín dụng sẽ tác động tới một số chủ đầu tư phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Xét về phía người mua nhà, các khoản vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỉ đồng vẫn áp dụng hệ số rủi ro 100%.

KBSV cho rằng việc hạn chế tín dụng vào bất động sản nhìn chung không tác động mạnh đến toàn ngành, nhưng cũng đem lại những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư khi việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển dự án. Những doanh nghiệp này sẽ gặp khó khăn do lãi suất cho vay tăng và nguồn vốn vay không còn dồi dào. Thế nhưng, việc điều chỉnh hệ số rủi ro là cần thiết để hạn chế hoạt động đầu cơ, giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay và tránh nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, KBSV nhận định các chủ đầu tư sẽ tìm kiếm những nguồn vốn mới để đa dạng cấu trúc nguồn vốn như phát hành trái phiếu hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu cũng sẽ không tăng trưởng nóng như năm 2019 do Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo về việc số dư đầu tư vào lĩnh vực xây dựng và bất động sản của các ngân hàng thương mại lớn. Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến khả năng chi trả nợ gốc và lãi trái phiếu.

Mặt khác, đầu năm 2020, Bộ Tài chính đã hoàn thành dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP để trình Chính phủ nhằm quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Dự thảo mới có những thay đổi lớn về điều kiện phát hành trái phiếu để bảo vệ nhà đầu tư và hạn chế rủi ro từ tình trạng lạm dụng huy động vốn qua kênh này.

“Các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản trong năm 2020 vẫn đa dạng, tuy nhiên việc tiếp cận nguồn vốn sẽ gặp khó khăn hơn”, KBSV đánh giá.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là thị trường vốn chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho bất động sản. Việc Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở có nhiều vướng mắc và thị trường sụt giảm nguồn cung...

Vì vậy, năm nay dòng tiền vào thị trường địa ốc chủ yếu đến từ người tiêu dùng trong nước. Để khơi thông nguồn vốn này thì doanh nghiệp cần thấu hiểu nhu cầu của người tiêu dùng để đưa ra những sản phẩm phù hợp.

Theo ông Châu, để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, HoREA đã khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện nhiều giải pháp như tăng vốn chủ sở hữu; huy động vốn trên sàn chứng khoán. Hay doanh nghiệp cũng có thể mở rộng hợp tác, liên doanh liên kết trong nước; thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI); huy động vốn ứng trước của khách hàng; phát hành trái phiếu doanh nghiệp…

Phan Diệu