Giá cho thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ chạm đỉnh vào cuối năm 2022

Do không có thêm nguồn cung mới trong quý 3 năm 2022, thị trường văn phòng hạng A có tỷ lệ trống ở mức 5,9% – giảm 0,7 điểm phần trăm so với quý trước và giảm mạnh 7,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung hạn chế cũng là yếu tố khiến giá thuê quý này duy trì đà tăng 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 57,68 USD/m2 bao gồm phí dịch vụ.

Văn phòng hạng A khu vực trung tâm thành phố (CBD) cũng có giá thuê ở mức 62,59 USD/m², tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái, và cho thấy tỉ lệ hấp thụ là 1.548 m² do khách thuê tìm kiếm không gian văn phòng chất lượng cao trong thị trường có nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng A khu Nam Sài Gòn đang ở mức 34,30 USD/m², tăng 0,6% so với quý 2, và có tỉ lệ hấp thụ khiêm tốn hơn là 697 m² dẫn đến tỉ lệ trống ở khu vực này là 14,6%, có lợi hơn cho khách thuê.

“Theo quan sát, xu hướng chủ yếu trong quý 3 là khách thuê văn phòng hạng A chuyển chỗ và/hoặc mở rộng diện tích thuê trong cùng phân khúc, chứ không phải khách thuê văn phòng hạng B nâng cấp lên hạng A. Điều này khiến giá thuê văn phòng hạng A không có nhiều biến động so với quý 2. Mặt khác, khách thuê văn phòng hạng B với ngân sách khiêm tốn hơn lại ưa chuộng các tòa nhà văn phòng hạng B có tuổi đời từ 5 năm trở lên, trong đó phổ biến nhất là diện tích sàn thuê từ 500 đến 700 m² và giá thuê dưới 30 USD/m²/tháng”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp của Knight Frank Việt Nam nhận định. 

Thị trường văn phòng hạng B trong quý 3 năm 2022 không có nhiều biến động với nguồn cung mới 19.965 m² đến từ hai cao ốc văn phòng Cobi Tower 1 và 2 được khai trương tại khu Nam Sài Gòn. Giá thuê hạng B hiện ổn định ở mức 33,78 USD/m², giảm 0,1% so với quý 2, và tỉ lệ trống là 8,4%, theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam.

Dữ liệu cho thấy các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê hạng B đang tìm cách duy trì mức giá thuê ổn định nhằm thu hút khách thuê có nhu cầu chuyển đổi địa điểm và gia hạn hợp đồng thuê. Phần lớn các khu vực cho thuê đã và đang duy trì giá thuê ổn định, ngoại trừ khu CBD và Nam Sài Gòn có giá thuê tăng lần lượt 0,6% và 1,9% so với quý trước do vị trí đắc địa cũng như tỉ lệ trống thấp ở khu CBD, và văn phòng mới khai trương tại khu Nam Sài Gòn thường có giá chào thuê cao khi mới đi vào hoạt động.

Chiếm đa số giao dịch thuê lớn trong quý này là chuyển đổi địa điểm (48%), thuê mới (32%) và gia hạn hợp đồng (20%). Trong đó, khoảng 70% giao dịch thuê lớn là các mặt sàn diện tích từ 1.000 đến 2.000 m². Khách thuê hoạt động trong ngành F&B chiếm 17%, công nghệ thông tin chiếm 16%, logistics chiếm 12%, điện tử chiếm 12%, và không gian làm việc chung chiếm 9%.

Dự kiến đến năm 2024, Thành phố Thủ Đức và khu CBD sẽ đón nhận thêm nguồn cung cho cả hai phân khúc văn phòng Hạng A và B, với tổng diện tích sàn lần lượt là 176.931 m² và 127.410 m². Sau một thời gian dài không có thêm nguồn cung, Thành phố Thủ Đức chuẩn bị có thêm 75.000 m² diện tích văn phòng từ một dự án tại Q.9. Mặc dù thị trường văn phòng hạng B tại khu CBD dự kiến sẽ không bị ảnh hưởng, nguồn cung mới này vẫn sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các khu vực ngoài trung tâm khác như các khu vực cho thuê khác trong cùng Thành phố Thủ Đức, khu Nam Sài Gòn, hoặc khu Tây Bắc TP.HCM.

Nhìn chung, giá thuê văn phòng hạng A dự kiến sẽ chạm đỉnh là 58 USD/m² vào cuối năm nay, trước khi giảm giá trong các năm 2023-2024. Mặt khác, giá thuê văn phòng hạng B sẽ tiếp tục hạ, và duy trì mức giá khoảng 55% giá thuê văn phòng hạng A nhằm cạnh tranh với nguồn cung mới trên cả hai phân khúc.