Giá chung cư hạ nhiệt, thanh khoản chậm lại

Thị trường chung cư Hà Nội có một giai đoạn dài tăng mạnh. Giai đoạn này bắt đầu được xác lập từ quý 2 năm ngoái.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8.2023. Lực cầu có suy giảm trong các tháng kế tiếp sau đỉnh của tháng 8, thế nhưng, từ tháng 12.2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3.2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8.2023.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Tuy nhiên, theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm lần lượt 30% và 2%. Sự suy giảm diễn ra đồng loạt ở tất cả các quận, huyện.

Cụ thể, quận Hà Đông giảm 28%, quận Nam Từ Liêm giảm 24%, quận Hoàng Mai giảm 22%, quận Cầu Giấy giảm 19%, quận Long Biên giảm 17%, quận Đống Đa giảm 15%, quận Thanh Xuân giảm 19%, quận Bắc Từ Liêm giảm 19%, quận Hai Bà Trưng và Tây Hồ cùng giảm 16%, quận Ba Đình và huyện Gia Lâm cùng giảm 12%, huyện Thanh Trì giảm 23%, huyện Hoài Đức giảm 23%.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100 - 300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.

Tuy nhiên, từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kỳ “đỉnh cao”.

Anh Nguyễn Luận, một nhân sự ngành truyền thông cho biết vài tháng nay anh rao bán căn chung cư hơn 4 tỉ đồng tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) nhưng chưa có người mua, dù mức giá đã hạ thấp hơn so với mặt bằng chung.

Còn tại thị trường Hà Nội, theo khảo sát của phóng viên, nhiều chủ chung cư cũng liên tục rao bán, nhưng vì giá vẫn neo cao nên lượng giao dịch khá ít ỏi.

Với những diễn biến hiện tại của thị trường chưng cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng đi xuống nhưng giá chung cư vẫn đang neo cao nên việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều không khả thi. Lý do nguồn cung của thị trường chưa thể có sự biến động theo hướng đi lên.

Theo ông, thời gian tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực với các yêu cầu khắt khe trong việc triển khai, phát triển dự án bất động sản khiến số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Với trường hợp mua để đầu tư, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu đầu tư trong ngắn hạn thì người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

“Nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 - 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Nói với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng giá chung cư tăng khá bất thường, không loại trừ hiện tượng tăng ảo. Theo đó, người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đánh thuế bất động sản là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu.

“Nghị quyết 18 cũng nhấn mạnh chủ trương quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Điều này cho thấy chúng ta đã có cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn, pháp lý rõ ràng”, ông Đỉnh nói.

Tuy vậy, trước mắt, ông Đỉnh kỳ vọng nhiều luật liên quan đến đất đai, bất động sản sắp có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn, minh bạch thị trường, giúp khơi thông nguồn lực đất đai tới đây.

Còn theo các chuyên gia của VARS, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

"Giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường", VARS nhận định.

Theo đó, VARS khuyến cáo khách hàng và nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn "sốt", phong trào đám đông.