Gửi bình luận
Nhiều chủ nhà đã chấp nhận mức giảm giá thuê đến 50% sau thời gian dài mặt bằng bị bỏ trống, nhưng khách thuê vẫn dè dặt.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm mạnh
Theo Cục Thống kê TP.HCM, tiêu dùng giảm mạnh do giãn cách xã hội nghiêm ngặt trong quý 3/2021 tại TP.HCM khiến doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng trên địa bàn thành phố chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 4 tỉ USD. Điều này khiến thị trường bất động sản cho thuê bán lẻ chứng kiến nhiều khách thuê trả mặt bằng trong thời gian qua.
Báo cáo mặt bằng bán lẻ TP.HCM của JLL Việt Nam cho thấy, các trung tâm thương mại ngừng hoạt động 120 ngày giãn cách xã hội khiến thị trường gặp nhiều khó khăn. Trong quý này, hầu hết trung tâm bán lẻ đều ngưng hoạt động, ngoại trừ các cửa hàng kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thiết yếu được phép mở cửa. Một số trung tâm thương mại cũng tiếp tục hoãn kế hoạch khai trương tới năm 2022 mặc dù đã hoàn thành xây dựng.
Giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại lớn ghi nhận điều chỉnh về mức 30,7 USD mỗi m2 một tháng, giảm 18,2% theo quý và 24,8% theo năm. Hầu hết chủ các khu thương mại tiếp tục miễn giảm tiền thuê kéo dài từ quý 2 sang quý 3 để hỗ trợ khách trong giai đoạn giãn cách xã hội. Giao dịch cho thuê 3 tháng qua rất hạn chế khiến một số trung tâm thương mại tiếp tục hoãn kế hoạch khai trương dù đã hoàn thành việc xây dựng.
JLL Việt Nam nhận định, dù thành phố nới lỏng giãn cách từ 1.10 và cho phép trung tâm thương mại mở cửa trở lại, song hiệu suất khai thác mặt bằng ở các trung tâm thương mại tại TP.HCM dự kiến vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Nguyên nhân là hiện nay cả bên cho thuê mặt bằng và khách thuê vẫn dè dặt, thăm dò cho giai đoạn tái hoạt động. Những lo ngại chủ yếu nằm ở tần suất của lượt khách ghé thăm hoặc mua sắm giảm và các chi phí phát sinh để kiểm soát dịch bệnh.
Tương tự với mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại, giá thuê nhà phố mặt tiền cũng sụt giảm mạnh. Báo cáo mặt bằng bán lẻ mới nhất của Savills Việt Nam cho hay nhà phố cho thuê chịu ảnh hưởng nặng nề khi tất cả buộc phải đóng cửa suốt quý 3, trừ các cửa hàng tiện lợi.
Chủ nhà đã chấp nhận mức giảm giá thuê đến 50% sau thời gian dài mặt bằng bị bỏ trống để tìm khách mới nhưng vẫn không hiệu quả. Nhà phố tại các tuyến đường ở khu ngoài trung tâm có mức giảm giá thuê mạnh hơn so với khu trung tâm.
Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, chi phí mặt bằng là một trong những chi phí rất đáng kể trong tổng chi phí của một doanh nghiệp thuộc nhóm ngành ăn uống, dịch vụ. Chính vì vậy, việc trả mặt bằng sớm của một hoặc nhiều địa điểm trong chuỗi cửa hàng được đánh giá là một chiến lược của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khi họ đang cố gắng giữ những cửa hàng hiệu quả để có thể cầm chừng trong thời gian ít nhất 3 tháng tới (tức quý 4/2021). Sau đó, doanh nghiệp sẽ có động thái để mở rộng các chuỗi trong năm 2022.
“Ngành nghề ăn uống, dịch vụ đang tiếp tục chứng kiến động thái trả mặt bằng sớm, hoặc chấm dứt gia hạn hợp đồng của rất nhiều doanh nghiệp, trong đó, có cả những thương hiệu nổi tiếng, như: Starbucks, The Coffee House…”, bà Trang nhấn mạnh.
Thị trường chỉ khả quan trong dài hạn
Đánh giá về thị trường bán lẻ trong thời gian tới, JLL Việt Nam nhận định trong trung và dài hạn, với lộ trình tiêm chủng và mở cửa ở TP.HCM, nơi đây được kỳ vọng vẫn là điểm đến thu hút của các nhãn hàng quốc tế lớn nhờ các lợi thế về dân số và mức độ đô thị hóa sẵn có. Tuy nhiên, kế hoạch khai trương các trung tâm bán lẻ mới trong quý 4 dự kiến sẽ tiếp tục bị trì hoãn sang năm 2022 do không đạt được tỷ lệ lấp đầy theo yêu cầu.
Đối với các trung tâm thương mại hiện hữu, một số chủ nhà dự kiến sẽ có những đợt cơ cấu lại khách thuê và mặt bằng thuê, nhằm tạo ra bộ mặt mới cho các trung tâm sau khi mở cửa trở lại. JLL Việt Nam dự báo giá chào thuê sẽ duy trì ổn định, trong khi giá thuê thực sẽ tăng do các chủ nhà sẽ ngừng một số chính sách miễn giảm hỗ trợ khi các trung tâm mở cửa trở lại. Các chính sách hỗ trợ giữa chủ nhà và khách thuê sẽ mang tính thương lượng theo từng trường hợp do các chủ nhà cũng đang gánh chịu các áp lực về tài chính sau hơn 120 ngày ngừng hoạt động các mặt bằng thuê.
Tương tự, Savills Việt Nam cho biết các thương hiệu lớn sẽ thâm nhập thị trường thông qua các đối tác phân phối trong nước. Bất chấp dịch bệnh, nhiều thương hiệu như Marc Jacob, Tiffany & Co, Dyson, Under Amour, Champion, Sociollla đã vào thị trường từ 2020. Còn một số thương hiệu nước ngoài mới như Sephora và Arabica dự kiến sẽ vào thị trường trong 2022. Các hãng khác như Bath & Body Work, Prima Donna, Sports Direct cũng được kỳ vọng sẽ sớm gia nhập vào thị trường.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục trầm lắng trong giai đoạn cuối năm do tình hình kiểm soát dịch bệnh vẫn trong giai đoạn nước rút. Trong thời gian tới, các dự án trung tâm thương mại cần điều chỉnh phù hợp chính sách cho thuê, hỗ trợ cũng như thay đổi cơ cấu ngành hàng để phù hợp với nhu cầu thuê hiện tại của các nhãn hàng.
"Xét đến yếu tố vĩ mô, chỉ khi nền kinh tế hồi phục đi kèm với thu nhập người dân tăng trở lại, thị trường bán lẻ mới có thể bước vào chu kỳ phát triển mới", bà Thanh nhận định.
