Luật Đất đai bộc lộ nhiều hạn chế, Bộ TN-MT đề nghị sửa

Tham nhũng, trục lợi liên quan đến đất đai

Theo Bộ này, Luật Đất đai năm 2013 đã đạt được nhiều hiệu quả trong công tác quản lý đất đai, nhưng vẫn còn không ít tồn tại, bất cập như nguồn lực đất đai chưa thực sự được khai thác và phát huy; việc sử dụng đất còn lãng phí; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra; khó khăn trong tiếp cận đất đai là rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh...

Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm; đất đai manh mún; tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý; Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ trọng lớn (70%), là nguy cơ gây ra những bất ổn trong xã hội.

Nguyên nhân là hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

Mặc dù pháp luật đã có quy định nhưng không được tổ chức thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng, chưa đầy đủ trong khi công tác thanh tra, kiểm tra, theo dõi thi hành pháp luật chưa thực sự có hiệu quả. Vai trò của chính quyền cấp cơ sở trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai chưa được thực hiện tốt.

Bên cạnh đó, việc Quốc hội thông qua Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Thủy sản tại Kỳ họp Thứ 4, Quốc hội Khóa XIV cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, hoàn thiện Luật đất đai để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2013 là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Cho người nước ngoài sở hữu nhà, bỏ hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp

BộTNMT đề nghị bổ sung quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Sau khi nghiên cứu tác động đề nghị bổ sung nội dung này vào Điều 5 của Luật Đất đai cho phù hợp.

Bộ này cũng đề nghị bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, bởi vì Luật Đất đai 2013 chưa khuyến khích, tích tụ đất đai quy mô lớn. Nhất là quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.

Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng đang là một quy định gây cản trở đầu tư vào nông nghiệp.

Nếu bỏ hạn mức, Bộ TNMT cho rằng sẽ giải quyết được việc đảm bảo cho hộ gia đình, cá nhân có quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu và năng lực của mình mà không lo bị giới hạn hạn mức sử dụng đất. Tuy nhiên, việc này có thể sẽ dẫn đến một số đối tượng đầu tư tích trữ đất đai làm cho nhiều hộ gia đình, cá nhân sẽ không có đất để canh tác.

Bộ này cũng đề nghị cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa nhưng với điều kiện là phải sử dụng đúng mục đích.

Việc này sẽ thu hút được những đối tượng tuy không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng lại có vốn để đầu tư vào trồng lúa nhằm nâng cao năng suất và chất lượng của cây lúa và giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả.

Condotel, officetel được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

Đặc biệt, Bộ TNMT đề nghị bổ sung về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort)

Theo Bộ này, từ năm 2015 đến nay, một số địa phương đang cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án khu du lịch để nghỉ dưỡng có công trình căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng (resort); công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel).

Theo số liệu thống kê từ đầu năm 2015 đến nay thì có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel và sẽ tiếp tục phát triển. Dự kiến trong giai đoạntừ năm 2017 – 2019 mỗi năm có thêm khoảng từ 27.000 – 29.000 căn hộ condotel.

Việc phát triển các căn hộ condotel và văn phòng officetel đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch và nhu cầu văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ. Tuy nhiên, do đây là loại hình bất động sản mới, Luật đất đai chưa quy định cụ thể mà mới chỉ xác đinh đất sử dụng cho du lịch là loại hình của đất phi nông nghiệp mà chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất cho loại hình này.

Nhằm giải quyết vấn đề thực tiễn phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư nhằm mục đích phát triển du lịch kết hợp với kinh doanh bất động sản, Bộ này cho rằng nếu các loại hình có chức năng để ở thì xác định là đất ở; thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định.

Đồng thời, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Tuy nhiên, Bộ này cũng khuyến cáo, việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc.