Lưu ý rủi ro khi chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản

Với tình trạng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, trong khi trái phiếu phát hành trước đó dần đến hạn phải trả, thị trường đã được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau. Trong đó có việc chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản.

Theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp.

Thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Thứ hai, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay trước áp lực về đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đã tích cực triển khai phương án xử lý tái cấu trúc nợ để “cứu vãn” tình hình.

Cụ thể là gia hạn kỳ thanh toán với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản… Trong đó, đáng chú ý nhất là hình thức chuyển đổi sang bất động sản.

Theo ông Hùng, cách hiểu thông thường của hoạt động này có thể xem là “hàng đổi hàng” và hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro, đồng thời có lợi cho cả đôi bên. Khi đó, doanh nghiệp có thể giảm được gánh nặng trong vấn đề xoay vòng vốn để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn thanh toán.

Về phía nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang diễn biến xấu có thể lập tức chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, hình thức “hàng đổi hàng” này vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư vì các sản phẩm bất động sản này hầu hết đều là tài sản hình thành trong tương lai.

Mặt khác, tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm bất động sản, nhiều dự án của các chủ đầu tư hiện nay không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Trong trường hợp sản phẩm bất động sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư có thể cân nhắc việc chuyển đổi từ trái phiếu đến hạn sang các sản phẩm bất động sản.

“Khi tiến hành thực hiện việc chuyển đổi này, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét hồ sơ pháp lý của các sản phẩm bất động sản một cách đầy đủ, minh bạch; đồng thời cân nhắc đến tính thanh khoản của sản phẩm này. Nếu chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ sẽ chuyển dịch từ các rủi ro trong trái phiếu sang các rủi ro trong sản phẩm khác”, ông Hùng nói.

Đưa ra nhận định về hình thức trái phiếu chuyển đổi sang bất động sản diễn ra thời gian gần đây, luật sư Trương Thanh Đức cho biết, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. Đồng thời, luật sư đánh giá rằng đây bài toán đánh đổi rất hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản.

Vị luật sư cho rằng nếu nhà đầu tư có tiền mà chưa có việc gì cấp bách thì có thể đầu tư khi thấy hợp lý, giá cả tiềm năng chuyển sang đầu tư thì đảm bảo an toàn chắc chắn hơn vì chúng ta mua tài sản chứ không phải cam kết là tờ giấy nữa. Tuy nhiên, việc này sẽ phụ thuộc vào quan điểm, tính lâu dài và tùy sản phẩm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Nhưng doanh nghiệp cần nghiên cứu chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện được giảm giá.

Việc này có lợi cho nhà đầu tư khi được mua hàng có giá rẻ hơn hẳn giá niêm yết, cùng tâm lý e ngại tính thanh khoản của trái phiếu trong thời điểm hiện nay được giải tỏa. Đặc biệt, niềm tin được củng cố khi được cam kết mua lại bất động sản, nhà đầu tư xem như là giải pháp tối ưu nhất.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc quy đổi này là hợp pháp theo cách thức thỏa thuận trao đổi hàng hóa, vừa “đẩy” được lượng hàng tồn kho, vừa giải được bài toán mua lại trái phiếu trước kỳ hạn nhằm giải quyết dòng vốn và các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi quy định mới...

Đánh giá về phương án “hàng đổi hàng”, FiinRatings cho hay hoạt động này đã diễn ra trên thị trường trong thời gian qua và đạt kết quả tương đối khả quan. Phương án này cần sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và đơn vị phát hành.

“Đây là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi”, FiinRatings cho hay.