Nhà đầu tư từ Trung Quốc đổ bộ, giá đất khu công nghiệp tăng vọt

Điểm sáng từ bất động sản công nghiệp

Trong 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành một trong những điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp của JLL, năm 1986, Việt Nam có 335 ha đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp. Con số này đến 2018 đã đạt hơn 80.000 ha.

Sự tăng trưởng ngoạn mục có được nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết, cùng các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập đã góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi với nguồn lao động dồi dào.

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung gần đây đã khiến nhiều chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ hưởng lợi, bởi các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.

Ở Trung Quốc, chi phí lao động và giá đất công nghiệp đang leo thang do Trung Quốc nâng cao chuỗi giá trị đối với hàng tiêu dùng trong nước, dịch vụ và hàng hóa xuất khẩu giá trị cao. Chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ bằng khoảng 1/3 Trung Quốc, điều này càng khuyến khích các công ty chuyển dịch về Việt Nam trong các năm qua. Tuy nhiên cuộc chiến thương mại đã đẩy nhanh quá trình quyết định để các doanh nghiệp di dời đến Đông Nam Á.

Theo ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, chiến tranh thương mại không phải là nguyên nhân duy nhất cho sự phát triển mạnh mẽ của Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp. Hiệp định Đối tác toàn diện - tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế. Điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh.

Trong bối cảnh hiện tại, JLL quan sát thấy có sự tăng trưởng ở số lượng nhà các đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Nhiều thử thách cho nhà đầu tư

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp.

Ông Stephen cho biết, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng mới. Vào quý 2/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp.

Bên cạnh đó, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng, bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.

Ngoài ra, một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.

Tổng giám đốc JLL nhấn mạnh, để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Song song đó, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.

“Chúng tôi kỳ vọng rằng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư”, đại diện JLL kết luận.

Phan Diệu