Gửi bình luận
Các luật mới vừa được thông qua đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và áp đặt hạn chế với hoạt động đầu cơ, góp phần giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay.
Theo báo cáo mới nhất của VIS RATING, khung pháp lý bất động sản (BĐS) mới sẽ mở đường cho việc phát triển các dự án nhà ở một cách nhanh chóng và cẩn trọng hơn; cải thiện hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư và thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.
Ngày 18.1 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Luật mới này cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 mới (được thông qua vào quý 4/2023) đã hoàn tất việc sửa đổi khung pháp lý cho thị trường BĐS của Chính phủ.
Những luật mới này sẽ giúp các chủ đầu tư đạt được các phê duyệt pháp lý cần thiết để phát triển và thương mại hóa các dự án mới, đồng thời định hướng chủ đầu tư huy động vốn cho dự án một cách thận trọng và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.
VIS RATING cũng cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra cách tiếp cận mới theo định hướng thị trường trong việc định giá đất và cung cấp hướng dẫn chi tiết để các chủ đầu tư thực hiện và đạt được các phê duyệt pháp lý dự án.
“Khó khăn trong việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất là một trong những trở ngại lớn dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án BĐS mới trong 5 năm qua. Các hướng dẫn mới về định giá đất theo định hướng thị trường sẽ giúp các cơ quan chức năng và chủ đầu tư xác định giá đất hợp lý và thúc đẩy việc phê duyệt dự án - điều cần thiết để các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng và nhà đầu tư”, báo cáo nêu.
Đơn vị này cũng đánh giá Luật Nhà ở mới 2023 sẽ khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng thêm nhà ở xã hội và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội. Trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại Việt Nam thiên về phân khúc cao cấp và đầu cơ trên thị trường, thiếu hụt các phân khúc nhà ở giá rẻ.
Luật mới đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và áp đặt hạn chế với hoạt động đầu cơ. Theo thời gian, các dự án nhà ở xã hội mới sẽ giải quyết tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ cho các gia đình mới và sự tăng trưởng nhanh của dân số.
Cuối cùng, Luật Kinh doanh BĐS 2023 mới sẽ hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong giai đoạn phát triển dự án. Khi nguồn vốn dự án mới được huy động một cách thận trọng, tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố để thúc đẩy các giao dịch, tạo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư.
Các chủ đầu tư giờ đây sẽ phải tài trợ chi phí đầu tư dự án mới với tối thiểu 15 - 20% tổng mức đầu tư là từ vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể so với mức tối thiểu 20 tỉ đồng vốn chủ sở hữu như yêu cầu trước đây.
Ngoài ra, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ yêu cầu pháp lý mới áp dụng cho các chủ đầu tư như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng năm 2024 lượng giao dịch BĐS sẽ được cải thiện so với năm 2023 nhưng vẫn tương đối trầm lắng.
Lý do là nền kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, chính trị phức tạp; ở trong nước áp lực trái phiếu còn rất lớn, việc tiếp cận vay vốn mua BĐS từ ngân hàng vẫn còn rất khó khăn khi lãi suất vay đầu tư BĐS còn rất cao; vẫn còn phổ biến tình trạng bảo hiểm, thẻ tín dụng kèm khoản vay…
Ông Quê dự đoán giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025 do khan hiếm nguồn cung. Sau đó, sẽ ổn định giá và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện, nhất là nhà ở xã hội.
Còn đất nền bắt đầu được cải thiện giao dịch từ quý 3/2024, sôi động trở lại từ quý 3/2025. Đất nền tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu chuộng với tổng giá trị nhỏ, lãi vốn cao, thanh khoản tốt khi thị trường tốt.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường BĐS phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.
