Nợ xấu BĐS gia tăng, nhà đầu tư vỡ nợ vì tham lam, lạm dụng đòn bẩy

Nợ xấu BĐS gia tăng

Báo cáo gửi đến Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21.9.2023, tín dụng nền kinh tế đạt trên 12,62 triệu tỉ đồng, tăng 5,91% so với cuối năm 2022.

Trong đó, NHNN lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 7.2022 là 1,8%, tháng 7.2023 là 2,58%).

Quý 3.2023, mặc dù các ngân hàng vẫn chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng không khó để nhận ra nợ xấu BĐS vẫn đang ngày càng gia tăng dù thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi.

Ví dụ, báo cáo tài chính quý 3 của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho thấy cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này với 160.000 tỉ đồng, tăng hơn 51.453 tỉ đồng so với hồi cuối năm 2022. Bất động sản cũng đang chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỉ đồng của ngân hàng này.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), hiện nay, tổng giá trị bất động sản (BĐS) thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, BĐS thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các BĐS là tài sản thế chấp để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỉ đồng.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam", không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Xử lý tài sản thế chấp không dễ

BĐS là tài sản đảm bảo được đánh giá là phương án có khả năng cứu vớt các khoản nợ xấu cao so với với các tài sản khác. Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn trong những năm gần đây.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết việc thanh lý BĐS phụ thuộc vào tính thanh khoản của BĐS. Trong khi đó, các BĐS (là tài sản thế chấp là BĐS của các Dn) thường có quy mô không nhỏ, tính thanh khoản không cao nên việc phát mãi tài sản này không dễ dàng.

Theo ông Hà, thời gian qua, các ngân hàng thực hiện phát mại tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi khoản nợ dù nhiều lần giảm giá nhưng vẫn chưa rao bán được nguyên nhân chính là do thanh khoản BĐS hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá BĐS giảm khiến các tài sản thế chấp là BĐS tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ.

Theo đó, các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành BĐS, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập,... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

Mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả". Tuy nhiên, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy",... đồng thời các “con nợ" này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Lưu ý khi mua tài sản phát mãi

VARS cho rằng mua BĐS phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản. Tuy nhiên để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần cẩn trọng.

Theo đó, cần định giá lại BĐS, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Ngoài ra, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.