Phân lô bán nền: Không nên không quản được thì cấm

Cần hài hòa giữa nhu cầu chung và nhu cầu sở hữu

Tại hội thảo về "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” vừa diễn ra, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là đúng, hợp lý và đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai đến Luật Kinh doanh bất động sản đều đã có những quy định rất rõ cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền.

“Việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng. Không phải cứ thích là ban hành luật cấm mà phải xét tới sự phù hợp với tình hình phát triển của địa phương và kinh tế - xã hội”, ông Đức nói.

Theo ông Đức, trước đây ta đã có ý tưởng cấm một phần việc phân lô bán nền, còn giờ ta mở rộng vùng cấm. Mặc dù việc cấm phân lô bán nền sẽ tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp tổng thể cho đô thị, cũng là việc làm cần thiết nhưng mặt ngược lại là làm mất sự khác biệt, phong phú.

Ông Đức ví dụ Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt đất” nhưng về tổng thể vẫn thấy có sự hợp lý, hài hòa đẹp mắt. “Tôi cho rằng hạn chế phân lô bán nền ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại 1 trở lên thì được chứ đô thị loại 2 còn khá lộn xộn. Cấm như vậy là không cần thiết”, ông Đức nói.

Cũng theo ông Đức, ý tưởng hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là quá đáng và không cần thiết, bởi thị trường giờ đây đang ở giai đoạn tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa.

Ông Đức đánh giá phân lô bán nền đang đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Tâm lý người Việt Nam là muốn sở hữu nhà, bằng mọi giá để có được căn nhà. Do đó, luật cần chấp nhận hài hòa giữa nhu cầu chung với nhu cầu văn hóa sở hữu riêng của người Việt Nam.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng các doanh nghiệp khi tham gia đầu tư dự án luôn gặp phải sự chồng chéo về luật pháp. Sự chồng chéo là điều không thể tránh khỏi, bởi tính ra có tới 14 luật chi phối lĩnh vực bất động sản.

“Là doanh nghiệp chúng tôi mong rằng các nghị định của Chính phủ sẽ tháo gỡ các rắc rối dần dần”, ông Hiệp nói.

Theo Chủ tịch GP. Invest, Nghị định 25 mới đây đã giúp doanh nghiệp tháo gỡ phần nào sự chồng chéo của Luật Đấu thầu về vấn đề giao đất. Thế nhưng khi xuất hiện thêm dự thảo về cấm phân lô bán nền, các doanh nghiệp rất ngạc nhiên khi Luật Đất đai đang cần tháo gỡ bớt khó khăn nay lại làm chặt lại.

Ông Hiệp cho biết xét về nhiều góc độ, đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì là việc của Bộ Xây dựng chứ không phải Bộ Tài nguyên - Môi trường với Luật Đất đai.

Chủ tịch GP. Invest bày tỏ rằng tình hình chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều khó khăn về vốn, doanh nghiệp hầu hết là nhỏ. “Một dự án nếu làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất đã là kinh phí rất lớn, cộng với nữa là cấm phân lô bán nền, đồng nghĩa với việc chúng ta phải ít nhất xây thô và hoàn thiện mặt bằng, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2,5 lần”, ông Hiệp phân tích.

Chủ tịch GP. Invest cũng cho rằng “Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển”.

Do đó, ông Hiệp kiến nghị Chính phủ cần quan tâm xem việc có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không. Hơn thế nữa, ông Hiệp cũng cho rằng người mua rất quan tâm đến việc tích cóp để mua đất, sau đó mới xây nhà rồi mua đồ nội thất.

“Về pháp lý, về thực tế nguyện vọng của người mua và về nhu cầu của thị trường là đang diễn ra, nếu cấm là đi ngược chiều những vấn đề đã phân tích ở trên”, Chủ tịch GP. Invest nhìn nhận.

Không nên không quản được thì cấm

Còn ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm: Phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền? Tại sao cấm trong khi chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường?

TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng phản ứng chính sách của Bộ Tài nguyên - Môi trường là bình thường. Tuy nhiên, theo ông Tuyến, Bộ Tài nguyên - Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực.

"Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình trung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác, bởi thực tế nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn", ông Tuyến phân tích.

Cũng theo ông Tuyến, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Do đó, không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại.

"Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý nhà quản lý", ông Tuyến cho hay.

PGS-TSTrần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng tại Việt Nam, nếu còn thị trường bất động sản thì vẫn còn phân lô bán nền.

Ông Chung nhìn nhận 5 năm tới, mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều, nếu muốn phát triển đô thị thì phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền. “Thị trường luôn có sự lên xuống”, ông Chung nói và viện dẫn năm 2013, để khôi phục lại thị trường, nhà nước đã phải sử dụng các biên pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m²…

Ông Chung đặt câu hỏi tại sao bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu giai đoạn đầu là mua đất.

“Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp”, ông Chung phân tích.

Lam Thanh