'Sóng ngầm' M&A bất động sản với các thương vụ triệu đô

Loạt thương vụ nổi tiếng

Thị trường M&A bất động sản năm 2021 và quý 1/2022 diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn. Tổng giá trị các giao dịch M&A trong quý 1/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019-2021.

Trong quý vừa qua, thị trường đã chứng kiến thêm một số thương vụ M&A nổi bật ở TP.HCM như cú "bắt tay" giữa Novaland và Công ty Tài Nguyên khởi động lại dự án Grand Sentosa với diện tích 11 ha ở khu vực Nhà Bè. Ở khu vực quận 1 (TP.HCM), tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển VivaLand quản lý...

Ở Hà Nội, trong quý 1 vừa qua, thương vụ được dư luận quan tâm nhất chính là vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) từ CapitaLand Development sang Viva Land với tổng trị giá 550 triệu USD.

Đầu năm 2021, thị trường cũng có thêm những thương vụ "khủng" như Công ty Cổ phần Vinhomes công bố mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên - vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội, thương vụ có giá trị ước 134 triệu USD.

Cũng trong năm nay, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đã hoàn tất mua lại 100% công ty sở hữu dự án 170 ha ở Đồng Nai từ Keppel Land. Sau khi về với Nam Long, dự án có tên gọi mới là Izumi, do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng mức đầu tư 18.600 tỉ đồng.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cho biết, bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều thương vụ M&A nhất trong năm 2021, với khoảng 14 hồ sơ thông báo tập trung kinh tế trong lĩnh vực bất động sản của một số doanh nghiệp được tiếp nhận và xử lý. Có thể thấy, thay vì khối các doanh nghiệp ngoại chiếm lĩnh như trước đây, cục diện thị trường M&A giờ đã đổi chiều sang khối doanh nghiệp nội, dự kiến xu hướng này tiếp tục mạnh mẽ trong thời gian tới.

Hoạt động M&A tại Việt Nam đã gia tăng mạnh mẽ trong suốt 10 năm từ 2007 - 2017, đạt đỉnh năm 2017 với quy mô 10 tỉ USD từ sự đóng góp 50% giá trị của thương vụ Sabeco. Giá trị M&A có xu hướng giảm trong hai năm 2018 - 2019.

Vào đầu năm 2020, dịch COVID-19 bất ngờ xảy ra và lan rộng trên toàn cầu, đã và đang tác động rất lớn đến kinh tế thế giới nói chung cũng như hoạt động M&A nói riêng. Hoạt động M&A tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu đều giảm mạnh do các nhà đầu tư có những phản ứng thận trọng, đồng thời những điều kiện về cách ly trên toàn cầu gây trở ngại cho việc tìm hiểu, đánh giá và ra quyết định. Theo đó, giá trị M&A năm 2020 tiếp tục suy giảm, ước tính chỉ đạt 3,5 tỉ USD (bằng 48,6% so với 2019).

Theo số liệu của KPMG Việt Nam, tính chung 10 tháng năm 2021, Việt Nam vẫn đón nhận ít nhất 500 thương vụ M&A với tổng giá trị lên tới 8,8 tỉ USD. Thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi các nhà đầu tư nội. Trong đó, tỷ trọng giá trị M&A mà doanh nghiệp Việt Nam đóng vai trò bên mua đang có xu hướng tăng lên.

Có thể thấy, sức hút M&A ngày càng tăng tại Việt Nam, không chỉ qua tổng giá trị giao dịch, mà còn qua giá trị bình quân trong mỗi giao dịch, khi ngày càng nhiều thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD được ghi nhận.

Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

Trong quý 1 vừa qua, phân khúc văn phòng chiếm 58% tổng giá trị giao dịch, trong khi phân khúc công nghiệp chiếm 28% và nhà ở chiếm 13%. Hiện thị trường đã đa dạng hơn về các phân khúc. Tại các địa phương cũng đang xuất hiện những hoạt động M&A dự án bất động sản tại những vùng mới phát triển kinh tế, hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng.

Đáng chú ý, kể từ khi dịch COVID-19 xuất hiện và gây tác động đến hàng loạt lĩnh vực như: du lịch, khách sạn, nhà hàng, bán lẻ... thì hoạt động M&A bất động sản cũng xuất hiện theo. Ngoài ra, M&A bất động sản còn xuất hiện ở những dự án bất động sản công nghiệp, sinh thái.

Ông Warrick Cleine - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia cho biết, M&A đang trở thành lựa chọn quan trọng của các doanh nghiệp vì đây là cách thức để doanh nghiệp thu hút nhân tài. Thời gian tới, các nhà đầu tư Nhật Bản sẽ quan tâm đến ngành tài chính, chăm sóc y tế sức khoẻ, bán buôn - bán lẻ, IT... Các nhà đầu tư Hàn Quốc quan tâm đến ngành thương mại điện tử, logistics... Theo ghi nhận của KPMG Việt Nam, các lĩnh vực sẽ hấp dẫn với hoạt động M&A là: fintech, dịch vụ tài chính, logistics...

Trong khi đó, giới chuyên gia cho rằng, ngành ngân hàng, bất động sản, tiêu dùng vẫn luôn hấp dẫn nhà đầu tư. Các ngành mới hấp dẫn trong những năm tới là năng lượng tái tạo, dược phẩm, viễn thông, cơ sở hạ tầng. Trong đó đặc biệt là năng lượng, bởi vì với cam kết của Việt Nam tại Hội nghị COP26, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ tập trung vào ngành năng lượng khi xem xét các thương vụ M&A đầu tư tại Việt Nam.

Trong bối cảnh nền kinh tế đã trở lại trạng thái bình thường mới, với nhiều chính sách kinh tế hỗ trợ từ Nhà nước. Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ thời gian tới. Cuộc đua thâu tóm các dự án bất động sản thông qua các thương vụ M&A trong thời gian tới sẽ tiếp tục sôi động. Bởi lẽ, quỹ đất sẽ ngày càng khan hiếm, thủ tục hành chính triển khai các dự án bị siết chặt. Đặc biệt, trải qua 2 năm "ngấm đòn" bởi dịch COVID-19, nhiều chủ đầu tư đã cạn kiệt dòng tiền và phải chấp nhận rao bán hoặc chuyển nhượng cổ phần cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn.

Khơi thông hành lang pháp lý

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương cho biết, các FTA thế hệ mới, như: Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP), Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu - EU (EVFTA), FTA Việt Nam - Vương quốc Anh (UKVFTA)... mà Việt Nam tham gia, được kỳ vọng sẽ tạo ra một khu vực thương mại tự do mới có quy mô lớn, tạo điều kiện mở rộng thị trường xuất khẩu, tạo nền tảng, thúc đẩy doanh nghiệp Việt Nam tái cấu trúc, tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, nâng cao năng lực cạnh tranh... Điều này không chỉ giúp thúc đẩy tăng trưởng thương mại, mà còn góp phần dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có đầu tư thông qua các hoạt động M&A vào Việt Nam.

Do đó, hành lang pháp lý cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh cũng không ngừng được hoàn thiện. Sau khi Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp sửa đổi, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP) chính thức có hiệu lực vào đầu năm 2021, mới đây, Chính phủ cũng đã xây dựng và chuẩn bị trình Quốc hội xem xét dự án một luật sửa nhiều luật, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam, trong đó có hoạt động M&A.

Vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10.2022. Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi được thông qua, các bộ luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Vì vậy, hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm 2022.

Giới chuyên gia dự báo, trong trường hợp các điều kiện thuận lợi về môi trường chính trị, môi trường kinh tế, cùng với sự phục hồi của kinh tế toàn cầu, sự dồn nén các cơ hội đầu tư giai đoạn 2019 - 2021 sẽ có thể được giải phóng vào thời điểm 2022. Thị trường có thể sẽ được chứng kiến sự hồi phục theo mô hình chữ V, hoặc mô hình Chim tung cánh. Theo đó, dự báo giá trị M&A năm 2022 tại Việt nam có thể đạt mốc 7 tỉ USD.