Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà

Giá tiếp tục neo ở mức cao

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu 2023 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở tiếp tục giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp và giá bán tăng cao. Khoảng cách tăng trưởng giữa thu nhập và giá nhà phần nào hạn chế khả năng mua nhà của người dân. Tuy nhiên, trong tương lai, vẫn có cơ hội đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo, tại thị trường căn hộ, nguồn cung mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm, lên 3.596 căn. Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.

Ngược lại, thị trường biệt thự và nhà liền kề không có thêm dự án mới trong quý, toàn bộ nguồn cung mới đến từ 126 căn từ các dự án đã hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 797 căn đến từ 14 dự án, tăng 5% theo quý nhưng giảm 20% theo năm.

Tại thời điểm quý 2/2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý 1/2019.

Nguyên nhân được bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội chỉ ra là giá đất và chi phí xây dựng tăng cao.

Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.  

Trong khi đó với biệt thự và nhà liền kề, giá vào thời điểm quý 2/2023 trong tương quan so sánh với trước đây theo quý đã có những điều chỉnh giảm trên một số các sản phẩm biệt thự hay nhà phố. Các sản phẩm nhà liền kề chưa ghi nhận việc giảm giá.

Cụ thể, giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu đồng/m2 đất hàng tồn kho tại khu vực Mê Linh cùng với thêm nguồn cung sơ cấp, gây tình trạng dư cung trong khi nhu cầu khách hàng chưa thực sự tăng. Giá shophouse giảm 7% theo quý. Ngược lại, giá liền kề ghi nhận mức tăng 4% theo quý, đạt 173 triệu đồng/m2.

Nhận định về diễn biến trái chiều đối với giá sản phẩm thấp tầng và căn hộ, theo bà Đỗ Thu Hằng: “Cần lưu ý rằng việc giảm giá của thị trường biệt thự và nhà liền kề là do có những dự án ở xa trung tâm được tung bán với giá hợp lý khiến mặt bằng thị trường cũng giảm. Thực tế cho thấy, giá của phân khúc thấp tầng vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại những khu vực cận kề đường vành đai 2, vành đai 3 của Hà Nội và những khu vực đã phát triển, đã có những quy hoạch về hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông ổn định, những khu có mật độ dân cư cao”. 

Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá

Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Thêm vào đó, theo dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt 70.300 căn nhà ở.

Trước nhu cầu mua nhà lớn, câu hỏi đặt ra là liệu thu nhập trung bình của người dân có thể chi trả để sở hữu nhà tại Hà Nội hay không. Báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm.

Xét về tương quan so với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Bà Hằng nhận định: “Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng”.

Đại diện Savills cũng cho rằng nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái nói riêng, sẽ lâu và khó khăn hơn.

“Chưa kể những dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng, khi giá ở mức cao, người mua cũng sẽ cân nhắc mức độ hợp lý về giá cũng như xem xét mức độ phù hợp với giá trị thực của sản phẩm hay không. Từ đây dẫn đến việc ra quyết định của người mua sẽ chậm hơn và lâu hơn”, bà Hằng nói.

Tuy nhiên, với thị trường biệt thự và nhà liền kề, sản phẩm có giá ở ngưỡng hợp lý và dự án có quy hoạch bài bản thì vẫn thu hút được người mua. Điều này thể hiện ở việc giao dịch phân khúc thấp tầng theo quý tại Hà Nội có xu hướng được cải thiện sau quý đầu ảm đạm, với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý.

“Đây là một trong những dấu hiệu tích cực được ghi nhận trong thời điểm cuối quý 2/2023, khi thị trường có dự án thấp tầng có sản phẩm chào bán mức giá khoảng 10 tỉ đồng/căn. Theo ghi nhận quý 2/2023 tại Hà Nội, những dự án có giá sơ cấp dưới 10 tỉ đồng chiếm 39% lượng giao dịch, căn 10 đến 20 tỉ đồng chiếm 28% và những căn trên 30 tỉ đồng chỉ chiếm 13%. Số liệu đang cho thấy, sản phẩm càng có mức giá hợp lý sẽ có tỷ lệ bán được tốt hơn”, bà Hằng nhận định.

Đặc biệt, thời gian gần đây, Hà Nội đẩy mạnh việc giải ngân đầu tư công. Đây là yếu tố thuận lợi để thúc đẩy hoạt động kinh tế của Hà Nội nói chung và các hoạt động khác bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng.

Việc đường vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Thanh Oai, Thanh Trì và quận Hà Đông, khi đường vành đai 4 được thông xe vào năm 2027. Nguồn cung nhà ở tại các khu vực quanh vành đai 4 được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại.