TP.HCM đang thiếu nhà ở giá rẻ trầm trọng

Nhà ở giá rẻ gần như “tuyệt chủng”

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, sản phẩm đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Đặc biệt, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ khiến cho phần lớn người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư khó mua nhà hơn so với thời điểm trước đây.

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này cũng đẩy giá từ mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 lên trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, đa số các chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp với giá bán dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Ngược lại, thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí “vàng” có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, có thể dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững cho thị trường trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết không chỉ nửa đầu năm 2021 mà từ 2 năm trở lại đây, tại các thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả khâu như quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường...

Việc nguồn cung nhà ở hạn chế đang góp phần đẩy giá nhà đất tăng, nhất là khi tình trạng nguồn cung khan hiếm có thể còn kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân các thành phố lớn vẫn cao. Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục đi ngang trong khi phân khúc bình dân tăng nhẹ từ 3 - 5%. Mặc dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. 

Số liệu của JLL cũng cho thấy trong giai đoạn 2014-2018, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM tăng trưởng rất khả quan. Tuy nhiên, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, khi đạt 5,4 vào năm 2020, gần tới ngưỡng kỷ lục (5,8) sau hơn một thập kỷ vào năm 2007.

“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc”, JLL nhận định.

Giá nhà tăng quá cao so với thu nhập

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường.

Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Thứ hai là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa cũng tác động đến giá bán.

Bà Trang nhận định đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Mặt bằng giá chung đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này.

Ngoài ra, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. Vì vậy, bà Trang cho rằng các chủ đầu tư nên lạc quan đồng thời phải thận trọng đối với các chiến lược đầu tư hiện tại và các trong tương lai.

“Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp. Hay việc phát triển hạ tầng cũng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân”, bà Trang nói thêm.