TP.HCM xây 1 triệu căn nhà giá rẻ: Cần giải bài toán quỹ đất và thủ tục hành chính

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ dành cho người lao động. Chương trình này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của UBND TP, thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi ăn cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tế vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội.

Hoàn toàn có thể làm được một triệu căn

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân tích ở góc độ thực tiễn có 2 yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là quỹ đất và thời gian thực hiện.

Yếu tố thứ nhất là quỹ đất. Đây là yếu tố quan trọng cấu thành giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án bởi vì nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện được.

Nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn. Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án bất động sản nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ không thể có những vị trí như các dự án bất động sản thương mại.

Còn với yếu tố thứ hai, liên quan đến thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, ông Khương cho rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong năm 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ – một chỉ tiêu khá thử thách.

Cụ thể, trong vấn đề quỹ đất, bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản của các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở chăm sóc y tế…) và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường sá, giao thông…).

“Câu chuyện đặt ra hiện tại ở TP.HCM là quỹ đất ở trung tâm quận 1, quận 3, quận 7 không còn. Do vậy, chúng ta có thể cân nhắc hai phương án, một là sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giá rẻ. Thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là những nơi có quỹ đất trống phù hợp.

Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. Liên quan đến bài toán kinh tế đô thị thì người dân ở đó làm gì, làm ở đâu là câu chuyện mà Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ phải xây dựng và tham mưu cho UBND TP. Chúng ta hoàn toàn có thể thực hiện được những điều này nếu các sở, ban, ngành có một quyết tâm và định hướng cũng như chỉ đạo sát sao”, ông Khương nói.

Cần nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ này sẽ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế của thành phố. Mặc dù vậy, trong đợt đại dịch COVID-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất. Thành phố đã có một "làn sóng” người lao động rời khỏi TP.HCM, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian qua là thu nhập thấp, không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng. 

TS Khương nhấn mạnh: “Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30 - 50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, thì cho dù trong thời kì khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó. Bởi vì nói theo người xưa là "sống có nhà, thác có mồ", do vậy khi họ có được ngôi nhà ở thành phố, mặc dù nhà trả góp 30 năm, 50 năm, hay công việc họ khó khăn đi nữa thì họ vẫn tâm huyết với thành phố được xem là đầu tàu kinh tế này.

Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Dù lực lượng lao động là công nhân hay có trình độ đi nữa cũng không quá khác biệt, vì khó khăn thì ai cũng có thể mất việc như nhau. Thế nên, nếu chúng ta đang có những sản phẩm nhà ở có sẵn thì thay vì nghĩ đến việc cho thuê, chúng ta nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn với chu kì 30 - 50 năm như các nước trên thế giới.

Giả sử, người đang thuê nhà thì mất việc và người đang mua nhà trả góp thì mất việc, khả năng những người thuê nhà rời TP.HCM sẽ cao hơn những người đang mua nhà trả góp, bởi vì họ phải cố gắng làm việc để trả nợ để có được ngôi nhà nơi họ an cư lạc nghiệp. Và thực tế phản ánh, trong thời gian bùng dịch vừa qua, một bộ phận lớn người lao động đã chọn bỏ phố về làng. Khi nghĩ về câu chuyện lợi ích kinh tế thì chúng ta nên nghĩ vào câu chuyện bức tranh phát triển kinh tế hơn lợi nhuận từ việc cho thuê này, việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của đại bộ phận lực lượng lao động có thu nhập thấp sẽ giữ chân người lao động - những người đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh tại TP.HCM”, ông Khương nói thêm.

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS Khương cho biết khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7 - 10% thì ông tin rằng các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua.

Mặc dù vậy, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm. Do vậy, chuyên gia này nhận định thành phố nên có những động thái quyết liệt hơn, có vậy thì những người ở tỉnh mới có cơ hội đóng góp, học tập, làm việc, cống hiến cho sự phát triển của thành phố.