Trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh, khó tránh 'vừa đá bóng, vừa thổi còi'

“Vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Thảo luận tại Quốc hội về Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 14.11, ĐBQH Đặng Bích Ngọc (tỉnh Hòa Bình) cho hay, về bảng giá đất, Điều 164 dự thảo có thể hiểu Sở Tài nguyên và Môi trường tự xây dựng hoặc đi thuê đơn vị có chức năng xây dựng bảng giá đất và sản phẩm là bảng giá đất vẫn là của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bà Ngọc nêu rõ, trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua, một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất.

“Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng. Do vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm”, bà Ngọc nêu.

Cũng góp ý về vấn đề này, ĐBQH Thạch Phước Bình (tỉnh Trà Vinh) cho rằng do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên.

Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 164 về bảng giá đất và Điều 165 về giá đất cụ thể của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tiếp tục quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Theo đó, cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.

“Việc giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất…), trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất”, đại biểu nêu.

Từ đó, ông Bình đề nghị, dự thảo luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể.

Đại biểu Thạch Phước Bình cũng đề nghị Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên; bảo đảm công khai, minh bạch…

“Để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan như nhà đầu tư và người sử dụng đất. Trong quy trình định giá, nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và cần quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất”, ông Bình nói.

Làm rõ thế nào là giá thị trường

ĐBQH Trần Văn Tiến (tỉnh Vĩnh Phúc) cũng cho rằng cần làm rõ về giá thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

“Tôi đề nghị cần thiết phải quy định ngay trong luật để đại biểu quốc hội cho ý kiến. Đây là những vấn đề lớn, quan trọng cần được thảo luận và thống nhất. Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm của hội đồng thẩm định giá đất. Cần có quy định về giá đất tại những khu vực giáp ranh về địa giới hành chính cấp tỉnh để hạn chế mâu thuẫn về giá, gây khó khăn cho công tác bồi thường”, ông Tiến nói.

Đại biểu Thạch Phước Bình cũng cho hay, thực tiễn cũng cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai làm gia tăng căng thẳng xã hội, đó là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được, người mất quá chênh lệch.

“Cội nguồn của việc này là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn”, ông Bình nói.

Theo ông Bình, giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường; cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế; người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước… có xuất phát từ nguyên nhân đó.

Ngoài ra, về tính khả thi khi luật đi vào cuộc sống, ông Bình cho rằng giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và chắc chắn sẽ gây ra nhiều tranh cãi.

Ở một góc độ khác, một số chuyên gia cho rằng, Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định rõ bỏ khung giá đất có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 163 dự thảo luật sửa đổi lại quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, quy định này theo tôi còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng.

Theo đó, ông Bình đề nghị cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, phải có tiêu chí định lượng rõ ràng.