TS Lê Xuân Nghĩa: Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay có thể là ngòi nổ của khủng hoảng kinh tế

Không chỉ là vướng mắc, mà là "ngòi nổ" của khủng hoảng

Chia sẻ tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” vừa diễn ra, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia đánh giá, vấn đề của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay không còn là vướng mắc mà nó có khả năng trở thành ngòi nổ của khủng hoảng kinh tế.

“Mỗi khi thị trường lao dốc như thời gian vừa qua sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của toàn bộ hệ thống ngân hàng. SCB là ngân hàng đầu tiên “dính chưởng”. Nếu chúng ta không đủ năng lực tài chính để xử lý thì sẽ lan sang các lĩnh vực khác”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa phân tích, BĐS là một ngành quan trọng và có độ lan tỏa rất cao, luôn tạo ra ngòi nổ cho khủng khoảng kinh tế. Thống kê các cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ trước đến nay cho thấy khủng hoảng thường bắt nguồn từ ba nguyên nhân: tỷ giá hối đoái, BĐS và sự kết hợp của cả hai nguyên nhân này. Tuy nhiên, phần lớn các cuộc khủng hoảng trong vòng 10 - 15 năm trở lại đây đều bắt nguồn từ BĐS.

Ông Nghĩa cho rằng, đối với những vấn đề đang tồn tại của thị trường BĐS Việt Nam còn nguy hiểm hơn là vừa phải tìm cách phục hồi, vừa ngăn chặn rủi ro lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng. Nếu khủng hoảng xảy ra, người gửi tiền sẽ “kéo nhau đi rút tiền”.

“Tôi là người trong cuộc và biết rõ chúng ta đang rất khổ sở để xử lý vấn đề của ngân hàng SCB và còn chưa biết sẽ tới đâu. Huống hồ nếu thêm vài trường hợp nữa xảy ra thì mức độ nguy hiểm sẽ thế nào?”, ông Nghĩa nêu và nhấn mạnh “qua kinh nghiệm 10 năm xử lý nợ, tôi thấy rõ ràng đây không phải là chuyện “vướng”, vì nếu vướng thì có thể gạt đi, mà đây là lù lù một tảng đá đang thách thức chúng ta”.

“Có một vị lãnh đạo cấp cao của Việt Nam đã nghỉ hưu mới đây gọi điện thoại cho tôi nói về những khó khăn hiện nay và thở dài, đưa ra một câu kết luận: “Rồi cũng sẽ qua thôi nhưng cái giá phải trả là 5 – 7 năm tăng trưởng. Đây là một người có rất nhiều kinh nghiệm liên quan đến các cuộc khủng hoảng của Việt Nam và thế giới. Nói vậy để chúng ta thấy rõ mức độ nghiêm trọng của vấn đề này”, ông Nghĩa nói.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng, phải tranh thủ thời gian và phải làm thật nhanh. “Ngân hàng Silicon Valley Bank (SVB) của Mỹ rất mạnh, nhưng phút chốc sụp đổ ngay bởi người gửi tiền xuống đường. Tôi muốn nói với các nhà hoạch định chính sách rằng, vấn đề hiện nay không đơn giản chỉ là vướng mắc mà có thể là một vực thẳm”, chuyên gia nhấn mạnh.

DN BĐS điêu đứng đều không sở hữu ngân hàng

Liên quan đến cấu trúc vốn của DN BĐS, TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, những DN BĐS đang điêu đứng hiện nay đều là những DN không sở hữu ngân hàng.

"Chúng ta có hàng nghìn DN BĐS nhưng chỉ một số DN lớn có sở hữu ngân hàng nên họ vẫn tương đối ổn khi có thể tái cấu trúc lại nợ xấu, không chuyển nhóm nợ, cho vay mới, đảo nợ...", ông nói và cho rằng những tập đoàn không sở hữu ngân hàng khó có thể làm được điều này.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng các nhà hoạch định chính sách nên tập trung vào các DN BĐS không sở hữu ngân hàng chứ không phải chung chung.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, một đối tượng nữa nên tập trung vào là người mua BĐS theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua BĐS. Hiện nay họ phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được BĐS đã mua.

"Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và ngân hàng cho vay phải gánh chịu hậu quả. Cuối cùng, toàn bộ tác động của thị trường BĐS xấu hay tốt đều đánh thẳng vào chất lượng tài sản ngân hàng. Thậm chí, chưa chắc các DN không sở hữu ngân hàng lại gây tác hại cho hệ thống ngân hàng hơn các doanh nghiệp sở hữu ngân hàng. Ví dụ Vạn Thịnh Phát chẳng hạn, sở hữu chéo, lũng đoạn, lợi dụng rút vốn ngân hàng vào thị trường BĐS gây ra hậu quả lớn”, ông Nghĩa nói.

Hành động thật nhanh để chống khủng hoảng

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cần phải chống khủng hoảng, phải hành động thật nhanh.

“Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp", ông Lê Xuân Nghĩa nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, thời điểm 2011 - 2013 thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hóa nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách…

“Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ…, trái phiếu DN vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội… nhưng điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường… Chỉ khi giải quyết được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được giải quyết các câu chuyện cơ bản”, ông Đính nói.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng; xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư; các DN phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất – kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm