Dòng tiền rẻ vào bất động sản qua đi, thời điểm thanh lọc của thị trường đã đến

Giai đoạn quý 1/2022 có thể coi là giai đoạn đỉnh điểm về giá và thanh khoản của chu kỳ bất động sản 2011-2022. Trong giai đoạn này thị trường có những dấu hiệu bong bóng như giá tăng cao ở tất cả vùng miền, đô thị và nông thôn, giai đoạn 2019-2022 một số doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu mất khả năng chi trả và vay ngân hàng nhiều nhất có thể, nguy cơ gây ra nợ xấu, đe dọa đến nền kinh tế.

Trong giai đoạn dịch bệnh, “người người, nhà nhà” làm bất động sản, dòng tiền chủ yếu vào thị trường đầu cơ, trong đó có bất động sản. Điều này khiến nhà nước đã phải vội vàng can thiệp vào thị trường bằng chính sách, các biện pháp hành chính và sử dụng truyền thông làm công cụ định hướng.

Ngoài ra, hàng trăm dự án bất động sản của các doanh nghiệp bị dừng triển khai do vướng mắc pháp lý; nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn từ nguồn vốn như hết room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đình trệ… đã khiến thị trường bất động sản gần như đóng băng nhiều tháng nay và dự báo tiếp tục khó khăn thời gian tới.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong nhiều năm nay, chỉ đạt con số rất nhỏ là khoảng 37%; cơ cấu sản phẩm bất động sản bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đa phần dân chúng, hàng tồn kho là sản phẩm cao cấp, giá bất động sản được đẩy lên rất cao; áp lực tăng giá đầu vào cho ngành bất động sản rất mạnh; nguồn vốn được coi là mạch máu của thị trường đang bị khóa van…

Ông Đính nêu rõ thực tế các doanh nghiệp đang đói vốn, khó tiếp cận với các kênh dẫn vốn như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, thanh khoản yếu dẫn đến doanh thu sụt giảm mạnh, trong khi lãi suất tăng cao.

“Không ít doanh nghiệp thiếu vốn buộc phải dừng, giãn, hoãn dự án đang triển khai. Trên 100.000 nhân viên môi giới bất động sản đang phải ngừng việc, tìm công việc khác. Các đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng cũng đang gặp khó khăn, sức sản xuất và tiêu thụ thấp. Tình trạng chung là thu hẹp quy mô hoạt động, đầu tư, cắt giảm nhân sự và giảm giá sản phẩm, dịch vụ, chấp nhận lỗ để tạo thanh khoản”, ông Đính nêu.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế khi ngành này liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau. Vì vậy sức khỏe của bất động sản ảnh hưởng đến sức khỏe các ngành nghề khác, nhất là ngân hàng, xây dựng, ngân sách quốc gia và việc làm cho hàng triệu người lao động.

Hơn nữa, bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đầu vào hầu hết các ngành nghề kinh tế liên quan đến việc sử dụng mặt bằng nhà máy, văn phòng, cửa hàng, nhà hàng, kể cả nông nghiệp...

“Chính từ vai trò quan trọng của bất động sản như vậy trong nền kinh tế nên nhà nước luôn phải rất sát sao thị trường bất động sản, để từ đó có những chính sách điều chỉnh phù hợp. Nhà nước hoàn thiện hệ thống pháp luật để ngành bất động sản phát triển ổn định, sử dụng vốn làm công cụ để hỗ trợ và điều chỉnh thị trường bất động sản”, ông Quê nói.

Ông Quê cũng cho hay, Chính phủ cần mở room tín dụng một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi trong thủ tục đầu tư. Nhà nước cần có quy định rõ ràng và giám sát chặt chẽ trong việc doanh nghiệp huy động trái phiếu, coi đây là hoạt động huy động vốn quan trọng của ngành bất động sản. Đồng thời, cần ưu tiên cho vay triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, lấy đây là gốc để thực hiện chính sách phúc lợi về nhà ở.

Ngoài ra, cần có quy hoạch tốt ở từng địa phương, làm cơ sở để doanh nghiệp thuận lợi trong lập dự án đầu tư, người dân ổn định cuộc sống, góp phần kinh tế địa phương cất cánh. Cần ban hành chính sách đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng triển khai các dự án bất động sản.

Theo ông Quê, bối cảnh quốc tế và chính sách nhà nước có vai trò quan trọng trong việc gây ảnh hưởng và điều chỉnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngoài việc trông chờ yếu tố trợ lực bên ngoài, trong giai đoạn này các doanh nghiệp bất động sản phải nắm rõ nguồn lực nội tại của doanh nghiệp để có hướng đi và kế hoạch phù hợp.

“Giai đoạn này cũng là giai đoạn vàng trong việc chớp lấy cơ hội mua bất động sản rẻ, cải tổ lại bộ máy, định hướng lại doanh nghiệp, kêu gọi hợp tác đầu tư. Sau giai đoạn này sẽ có một bộ phận doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, nhưng cũng sinh ra một lớp doanh nghiệp bất động sản mới với nhiều ẩn số mang nét tươi mới đến thị trường”, ông Quê nói.

TS Cấn Văn Lực cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm; cần lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn; chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi; có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023-2024.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...