Dòng tiền vẫn ồ ạt đổ vào bất động sản, lại lo 'bong bóng'

Tiền cứ liên tục đổ vào

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, đứng về góc độ ngân hàng, từ tháng 4.2012, ngân hàng đã loại bỏ bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất, tức là cho vay trở lại bình thường. Năm 2013, thị trường ấm dần lên, kể cả giá và số lượng giao dịch thành công.

Do đó kể từ 2013, các dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản khá phong phúnhư kiều hối, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), quỹ đầu tư… nhưng quan trọng hơn hết vẫn là tín dụng ngân hàng. Tình hình đó khiến thị trường bất động sản không gặp áp lực về vốn nhưng phải khắc phục mất cân đối giữa kỳ hạn cho vay. Hiện tại, thị trường toàn cho vay trung dài hạn mà tổng nguồn vốn lại là huy động ngắn hạn. Vấn đề này ngân hàng phải khắc phục.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước về lĩnh vực bất động sản trong quý 1/2017 cho thấy, tổng dư nợ của toàn TP.HCM là trên 1,5 triệu tỉ đồng, trong đó có 164.000 tỉ đồng cho bất động sản, chiếm 10,88% trên tổng dư nợ. So với đầu năm, hiện nay tín dụng bất động sản có số dư nợ cao nhất. Tuy nhiên, so với giai đoạn 2007-2008 khi tín dụng tăng trưởng nóng lên gần 30%, hiện tại ngân hàng vẫn kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh vốn ngân hàng, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết có 2 xu hướng của dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam.

Xu hướng thứ nhất là dòng vốn ngắn hạn tập trung vào các dự án đang tạo ra lợi nhuận từ 8-10% trên tổng vốn đầu tư. Thứ hai là dòng vốn dài hạn với mục tiêu phát triển dự án, kỳ vọng lợi nhuận từ 20-30% do thời gian thực hiện dự án từ 2-3 năm.

Ông Khương cho rằng việc hợp tác với các đối tác nước ngoài giúp doanh nghiệp bất động sản hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang gặp khó khăn. Nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Cần siết lại tín dụng ngân hàng

Trao đổi với phóng viên báo điện tử Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển nhận định hiện tại dòng tiền liên tục đổ vào bất động sản, thế nhưng chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng.

Bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi ngân hàng cho vay mà không thu hồi được, tạo thành nợ xấu mới. Còn hiện nay, người mua họ mua giá cao, rồi ôm hàng thì không ảnh hưởng gì hết.

“Trên thực tế, năm 2007-2008 là giai đoạn bong bóng thì luôn có vai trò tham gia của ngân hàng rất lớn. Tại sao trong giai đoạn 2014-2015, nhiều dự án bất động sản ngân hàng cho vay rất lớn, thời gian kéo dài hơn 10 năm nhưng chúng ta lại không lo sợ, trong khi đất nền vùng ven bây giờ ngân hàng không cho vay mà chúng ta lại lo sợ bong bóng như vậy?

Nếu một chủ đất "ôm" một miếng đất lớn, họ không bán được hàng nên phải tạo ra thủ thuật cho những miếng đất đó tăng giá. Sau đó, họ vay ngân hàng, ngân hàng lại căn cứ vào việc thẩm định với mức giá đã nâng lên và cho vay. Như vậy, mới tạo ra nguy cơ cho ngân hàng. Bong bóng không nằm trong sốt đất mà nằm trong tắc trách của cán bộ ngân hàng và sự quản lý của ngân hàng đó”, ông Hiển nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Minh, riêng cơ chế, chính sách hiện nay đã làm mọi cách không để xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Cụ thể, đầu năm 2017, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến năm 2018 chỉ còn 40%; trong khi những năm trước con số này lên đến 60%. Bên cạnh đó, Thống đốc NHNN đã chỉ thị các ngân hàng thương mại kiểm soát rủi ro ở các lĩnh vực bất động sản, thế nên nhiều ngân hàng sẽ phải kiểm soát chặt dòng vốn đổ vào thị trường này.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định trong những năm trước đây, khi nhiều ngân hàng hào hứng tung ra các gói tín dụng dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, sửa chữa nhà… đã gây ra hiện tượng tiền trong bất động sản rất dồi dào.

Ngân hàng rất thích cho cho vay bất động sản do có tài sản đảm bảo rõ ràng, biên lãi thu về cao. Còn với các chủ đầu tư dự án khi có đầu ra sẽ sẵn sàng trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm… Vì vậy, "miếng bánh” tín dụng bất động sản luôn được các ngân hàng quan tâm, khai thác một cách triệt để.

Thế nhưng, ông Hiếu nói rằng cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản. Như vậy, ngân hàng đang phải chịu rủi ro rất lớn nếu chủ đầu tư bắt cá hai tay, tức là vừa vay vốn từ ngân hàng nhưng đồng thời được phép huy động vốn từ khách hàng.

“Từ những bài học trong quá khứ, các ngân hàng cần phải rất cẩn thận trong việc cho vay bất động sản. Trong đó, phân khúc cao cấp hay những dự án đầu tư vào những khu vực mà nhu cầu về nhà ở đã bão hòa sẽ là nơi dễ xảy ra rủi ro nếu ngân hàng tiếp tục đẩy vốn vào”, ông Hiếu cảnh báo.