GS-TS Hoàng Văn Cường: Bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý

Ngày 30.8.2022, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng Ngân hàng Thế giới đã tổ chức hội thảo “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013”.

Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai vẫn còn nổi lên nhiều tồn tại, bất cập. Trong đó, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn. Đáng chú ý, có những vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%).

Hơn nữa, theo các doanh nghiệp, nhiều quy định, trình tự thủ tục của Luật Đất đai và các luật liên quan chưa thống nhất với nhau, tạo ra nhiều điểm nghẽn trong thực tế. Tình trạng này tạo ra rủi ro pháp lý cho các cơ quan thực thi, làm đình trệ nhiều dự án và tăng chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

TS Mai Văn Phấn - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho hay có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa hệ thống pháp luật liên quan.

“Qua rà soát, chúng tôi thống kê có tới 122 luật liên quan đến đất đai nên rất khó cho công tác tổ chức thực thi trong thực tiễn. Cùng một mảnh đất mà chồng chéo rất nhiều luật nên rất khó thực hiện. Có tình trạng địa phương áp dụng Luật Đất đai thì vướng Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và ngược lại. Cho nên khi sửa Luật Đất đai phải rà soát để cố gắng giải quyết triệt để bài toán này thì khi luật mới được ban hành, việc tổ chức thực hiện mới suôn sẻ”, ông Mai Văn Phấn thông tin.

Trong nhiều điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu, vấn đề được quan tâm nhất và cũng tạo nhiều tranh luận nhất là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất.

TS Mai Văn Phấn cho biết ban soạn thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường, nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau. Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức, nên cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa làm được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường.

Đánh giá về vấn đề này, GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý. Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là biện pháp hành chính, nay sử dụng bảng giá theo thị trường là đã chuyển sang dùng tư duy thị trường trong quản lý. Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai; kèm theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư lợi.

Về lo ngại việc bỏ khung giá đất sẽ làm giá đất tăng, tiền đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, chi phí sản xuất của doanh nghiệp, người nghèo khó tiếp cận đất đai, ông Cường cho rằng, phải đi vào giải quyết từng vấn đề xem đó có thực sự là rào cản hay đó chỉ là lý do biện minh để chần chừ không thực hiện.

Chuyên gia này nhận định bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất.

Theo dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1.1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Nên cập nhật giá hàng năm theo vùng giá trị nhưng ổn định giá thu theo định kỳ 5 năm và có chính sách ưu đãi cho các đối tượng cần thiết được công bố công khai, minh bạch.

Về vấn đề chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, ông Hoàng Văn Cường đề xuất, đối với đất riêng lẻ cần đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân chung. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai. Sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.

Đối với cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất, theo GS TS Hoàng Văn Cường, giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành cần định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm.