Người mua nhà ở xã hội qua hợp đồng ủy quyền gặp nhiều rủi ro, có thể mất trắng

Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn nhưng nguồn cung ít, dẫn đến tình trạng nhiều người bất chấp rủi ro về pháp lý mua nhà theo hình thức “hợp đồng ủy quyền” được công chứng.

Theo các chuyên gia, nếu mua nhà ở xã hội theo hình thức này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS-LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng nhà ở xã hội là sản phẩm bất động sản đặc biệt, là loại nhà giá rẻ và bán theo diện chính sách cho những người có điều kiện kinh tế khó khăn, hạn chế mua bán chuyển nhượng cho bên thứ 3.

Theo khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua. Giá bán được quy định bằng tối đa giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, ông Cường cho biết do nhiều nguyên nhân khác nhau nên việc mua bán nhà ở xã hội khi không đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn diễn ra tương đối phổ biến như: lập hợp đồng ủy quyền có công chứng; lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng viết tay có người làm chứng; lập hợp đồng chuyển nhượng và lập vì bằng về việc giao nhận tiền...

“Những hình thức giao dịch này tiệm ẩn rất nhiều rủi ro và nguy cơ tranh chấp. Không ít những vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đã xảy ra đối với các trường hợp mua bán chuyển nhượng kiểu này”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, dưới góc độ pháp lý thì ủy quyền không phải là một hình thức chuyển quyền sở hữu tài sản. không thể sử dụng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Ủy quyền quản lý sử dụng là việc chuyển quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định, theo đó chủ sở hữu tài sản vẫn có toàn quyền quyết định đối với tài sản đó, thậm chí có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Bản chất của giao dịch về ủy quyền là thực hiện thay công việc của chủ sở hữu tài sản.

Trong trường hợp bên ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt hiệu lực và tài sản sẽ thuộc quyền quản lý sử dụng định đoạt của những người thừa kế chủ sở hữu ngôi nhà đó.

Theo đó, không ít những trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, sau đó bên chủ sở hữu bất động sản đổi ý hoặc tử vong dẫn đến hợp đồng ủy quyền không thể thực hiện được nữa và tranh chấp xảy ra, khi đó thiệt hại, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận ủy quyền.

Bởi vậy, theo ông Cường, trường hợp những người sở hữu nhà ở xã hội nhưng cuộc sống thay đổi muốn bán ngôi nhà đó thì chỉ có cách hợp pháp nhất là nhận đặt cọc bằng gần như toàn bộ giá trị ngôi nhà và bàn giao nhà cho người mua sử dụng. Đến khi đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận nốt số tiền còn lại và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật

Trong hợp đồng đặt cọc thì sẽ ghi rõ trách nhiệm của các bên trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nghĩa vụ nộp thuế, trách nhiệm đăng ký sang tên.

Ngoài ra, có thể lập kèm theo một di chúc của bên bán để trường hợp khi chưa thực hiện được việc chuyển nhượng thì bên bán qua đời, căn cứ vào nội dung di chúc đó thì bên mua sẽ đăng ký sang tên theo di chúc.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng thực tế pháp luật không có khái niệm “mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền”, đó chỉ là thuật ngữ người dân dùng để giải thích cho những trường hợp mua nhà nhưng không ký hợp đồng mua bán mà ký qua hình thức ủy quyền toàn quyền… nhằm tránh các thủ tục đăng ký sang tên kéo dài, tránh thuế…

Hơn nữa, theo ông Hùng, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và được ủy quyền chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định do bên ủy quyền cho phép thực hiện. Do đó, nếu ký hợp đồng ủy quyền với chủ sở hữu thì người mua sẽ bị hạn chế một số quyền lợi.

Theo luật sư Hùng, một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền. Theo quy định tại điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Điều này rất dễ xảy ra tranh chấp.

“Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng”, ông Hùng nói.

Mặc khác, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.