Gửi bình luận
Thương vụ Công ty TNHH An Quý Hưng (AQH) mua 254,9 triệu cổ phiếu Vinaconex (VCG) từ SCIC để trở thành cổ đông chi phối (chiếm 57,7%), với giá cao gấp 2 lần giá trị sổ sách và cao hơn 56,2% giá trị đang giao dịch trên thị trường chứa đầy nghi vấn. Điều này khiến dư luận đồn đoán rằng AQH quyết thâu tóm VCG để nhắm vào quỹ đất khủng của doanh nghiệp này.
Trụ sở của Vinaconex tại 34 Láng Hạ - Hà Nội>> Vẫn đầy nghi vấn trong thương vụ An Quý Hưng ‘mua đắt’ cổ phiếu Vinaconex
>> Viettel và SCIC sẽ thoái hết vốn tại Vinaconex
Nhắc tới quỹ đất của Vinaconex, dư luận thường đề cập đến các dự án như: dự án tổ hợp trung tâm thương mại, trưng bày sản phẩm, văn phòng cho thuê, căn hộ ở tại 25 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân, quận Thanh Xuân. Quy mô khu đất khoảng 3.050 m2, diện tích đất xây dựng công trình khoảng 1.516,8 m2. Bao gồm một tòa nhà chung cư 33 tầng với 3 tầng hầm và 4 nhà liên kế thấp tầng. Tổng mức đầu tư khoảng 637,5 tỉ đồng.
Thứ đến là dự án cải tạo chung cư cũ 93 Láng Hạ có diện tích đất 5.159 m2, bao gồm tòa nhà tổ hợp thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao 27 tầng và 3 tầng hầm. Tổng mức đầu tư 949 tỉ đồng. Đối với dự án này thì kỳ vọng lợi nhuận rất khó. Đến quý 3/2018, VCG ghi nhận chi phí dở dang cho dự án này khoảng 67 tỉ đồng.
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp tại Khu Công nghệ cao Hòa Lạc có tổng diện tích khu đất 277 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 1.316,7 tỉ đồng. Hiện dự án đã được giải tỏa mặt bằng sạch khoảng 190,8 ha, diện tích đã chi trả tiền còn vướng mắc 42,5 ha, diện tích chưa chi trả là 37,5 ha. Trên Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3 của VCG ghi nhận chi phí xây dựng dở dang của dự án này là 128 tỉ đồng. Trong tương lai VCG cần thêm hơn 1.000 tỉ đồng để tiếp tục triển khai dự án này. Như vậy trong giai đoạn trước mắt, khó có thể kỳ vọng nhiều về khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án. Nếu so sánh với các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp như Kinh Bắc, Tân Tạo với hàng chục ngàn hecta đất thì dự án 277 ha này khá nhỏ.
Còn dự án khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) có quy mô 264,4 ha nằm trên các xã An Khánh, Song Phương, Lại Yên và Vân Canh thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội do Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC) làm chủ đầu tư theo Giấy chứng nhận đầu tư số 011022000180 cấp lần đầu ngày 2.10.2008, vốn điều lệ là 680 tỉ đồng, Vinaconex chiếm 50% vốn. Theo báo cáo tài chính gần nhất, tổng các khoản nợ vay An Khánh JVC đối với các chủ nợ khoản 6.000 tỉ đồng, lỗ lũy kế trên 1.300 tỉ đồng.
Lý do nào khiến dự án “đắp chiếu” nhiều năm qua?
Ngoài áp lực tài chính nặng nề thì giá trị tài sản của An Khánh JVC đã ít nhiều bị "xẻ thịt" từ lâu. Cụ thể, trong hơn 264,4 ha mà JVC được giao, chỉ có khoản 79,3 ha đất có thể kinh doanh. Đất ở khu thấp tầng là phần giá trị nhất của dự án. Tuy nhiên, hơn 40% diện tích giá trị nhất của dự án đã bị "xẻ thịt" như giai đoạn 1 của dự án đã triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đất khu thấp tầng 14,77 ha, với kết quả kinh doanh là khoản lỗ lũy kế hơn 1.300 tỉ đồng.
Điều dễ dàng nhận thấy đó là dự án liên doanh Bắc An Khánh không thể nào là “con gà đẻ trứng vàng" cho VCG. Vào cuối năm 2017, Posco E&C đã rút vốn khỏi dự án này với số tiền bán 50% cổ phần khoảng 600 tỉ đồng và chắc chắn nhà đầu tư nước ngoài này đã cân nhắc và định giá kỹ sau 10 năm đầu tư. Nghĩa là trị giá 50% vốn của Vinaconex không thể vượt quá lớn giá trị này.
Phải chăng nhà đầu tư đã không có đủ thông tin về quỹ đất và tình trạng các dự án của Vinaconex? Quỹ đất thực của VCG không “khủng” như lời đồn đoán và không thể so sánh với các doanh nghiệp bất động sản khác trên địa bàn về quy mô, triển vọng, kể cả mảng khu công nghiệp và đô thị.
Nam Phong
