Thanh khoản condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục ‘lao dốc’

Thị trường ảm đạm

Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý II/2018 của DKRA Vietnam, thị trường hiện tại có 28 dự án condotel (hàng tồn), thêm 2 dự án mới ra mắt thị trường. Trong tổng số 2.100 căn condotel của hai dự án mới, có đến 2.000 căn condotel từmột dự án miền Trung. Ghi nhận chung tại thị trường, sức tiêu thụ đang rất khó khăn. Biệt thự nghỉ dưỡng cũng cho ra mắt 32 căn, chỉ bằng 22% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ 3 ghi nhận sự tụt dốc của nguồn cung và ảm đảm về sức mua với phân khúc condotel.

Công thức chung vẫn xoanh quanh việc nâng cao trị giá của condotel, sau đó cam kết lợi nhuận, "củi đậu nấu củ đậu"vẫn được sử dụng. Cùng với đó, chủ đầu tư cũng đưa ra mức hoa hồng siêu "khủng" cho môi giới, thúc đẩy việc bán hàng. Ngoài ra, nhiều dự án cũng sử dụng phương thức không cam kết lợi nhuận nên giảm giá bán để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, ghi nhận thị trường thời gian qua vẫn khá ảm đạm.

Dự báo thị trường của báo cáonày tin rằng thị trường condotel, biệt thự nghỉ dưỡng sẽ không có chuyển biến nhiều. Lượng cung mới không nhiều, nhưng lượng hàng trên thị trường còn tồn lại vẫn rất lớn. Song, sức tiêu thụ được cho không có khởi sắc so với thời điểm hiện tại.

Cạm bẫy lợi nhuận

Bản thân khách hàng mua dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng rất dễ vướng vào cái bẫy lợi nhuận.Theo một nghiêncứu mới đây của Savills, với các thiên đường du lịch như Phuket (Thái Lan), Bali (Indonesia) lợi nhuận của condotel được các doanh nghiệp bất động sản cam kết ở mức 7%, thời hạn 3 - 5 năm. Trong khi đó, tại Việt Nam mức cam kết lợi nhuận condotel lên tới 10%, 12%, 15% thậm chí có chỗ quảng cáo đạt 25% lợi nhuận trong năm đầu tiên. Kèm theo đó, những dự án này được hỗ trợ vay ngân hàng đến 70%, chủ đầu tư cam kết. Với nhiều năm nghiên cứu của mình, chuyên gia kinh tế - tài chính Nguyễn Trí Hiếu khẳng định: "Đây là mức lãi suất quá ảo, không thể thực hiện được".

Thử làm một phép tính, nếu khách hàng mua 1 căn condotel giá 1 tỉ đồng, chỉ trong 3 năm sẽ thu về 450 triệu đồng (năm đầu 25%, 2 năm tiếp theo 10% mỗi năm). Trung bình, mức lợi nhuận lên đến 15%/năm, chưa kể sự gia tăng giá trị của condotel đó. Quả thực, mức lợi nhuận trên quá cám dỗ. Nó khiến người người, nhà nhà mạnh tay xuống tiền mua condotel là điều dễ hiểu. Tất nhiên, chẳng có thứ tiền nào dễ kiếm, đầu tư condotel không ngoại lệ.

Nhiều người vì "bánh vẽ"sẵn sàng đi vay mượn thêm ngân hàng, bạn bè để mua condotel đầu tư và chịu cảnh vỡ nợ.Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, với loại hình condotel, thường sẽ có một hợp đồng mua bán và một hợp đồng giao condotel cho chủ đầu tư cho thuê. Nhiều cam kết "bẫy"nhưsẽ mang lại lợi nhuận đến 15% trên tổng giá trị condotel nếu...khai thác trên 90% công suất. Vậy nếu khai thác từ 89% trở xuống thì sao. Điều đó lại không được cam kết đi kèm chế tài trong hợp đồng, ông Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Nếu có tranh chấp, kiện tụng ra tòacũng không giải quyết được vấn đề vì đây là thỏathuận giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Về cơ bản, theo Luật Đất đai hiện nay, condotel không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, vì hầu hết dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều là đất thuê 50 năm.

Với quy mô ngày càng phình to của condotel và những biến tướng của thị trường này hiện nay, rất cần có một hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ nhà đầu tư, những người đã và đang rót vốn vào kênh đầu tư này. Họ cần được bảo vệ bởi phần lớn các condotel hiện nay không có giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài, khi xảy ra tranh chấp, doanh nghiệp phá sản thì họ dễ bị thiệt hại nhất.

Đó là chưa kể, một thị trường đã phát triển tới mức dự kiến có cả trăm ngàn căn hộ trong vài năm tới, lượng cung vượt xa cầu. Với nguyên tắc thị trường, ắt nhà đầu tư sẽ... chết.