Tháo gỡ pháp lý, tạo niềm tin để dòng tiền chảy vào bất động sản

Thị trường bất động sản ảm đạm

Bộ Tài chính cho biết, từ giai đoạn giữa quý 3 đến cuối năm 2022, tình hình giao dịch bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khó khăn, lượng giao dịch giảm và kéo dài sang đầu năm nay. Tình hình giao dịch trên thị trường từ đầu năm đến nay khá ảm đạm, lượng giao dịch ít, đặc biệt đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng gần như không có thanh khoản.

Theo cơ quan này, nguyên nhân bởi nguồn vốn vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn do doanh nghiệp BĐS tiếp tục gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, sức mua thị trường giảm sút, thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục diễn biến tiêu cực theo tình hình chung của thế giới.

"Thị trường BĐS quý 1 trong trạng thái trầm lắng, cùng với trùng Tết Nguyên đán dẫn đến giá bình quân cả quý đối với toàn bộ phân khúc và loại hình BĐS đều có xu hướng giảm", Bộ Tài chính cho biết.

Trong đó, giá bán bình quân căn hộ chung cư chưa giảm nhiều nhưng giá bình quân nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các địa phương có xu hướng giảm mạnh hơn (giảm 4 - 8% so với quý trước). Giá BĐS cho thuê trong quý 1 tại các địa phương giảm nhẹ so với quý 4/2022.

Bộ Tài chính dự báo thị trường BĐS trong thời gian tới (quý 2 và 3) sẽ vẫn tiếp tục xu hướng ảm đạm cả về giá, nhu cầu và sức mua của thị trường.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng, từ năm 2022 cho đến hiện tại, thị trường BĐS gần như đóng băng. Nghị định 08 cũng như Nghị quyết 33 của Chính phủ ra đời đã phần nào đó mang đến hy vọng cho thị trường BĐS với nhiều chính sách tích cực trong ngắn hạn cho các doanh nghiệp.

“Giai đoạn vừa qua đã chứng kiến sự bùng nổ của thị trường BĐS, cũng cho thấy rất nhiều chủ đầu tư kém năng lực khi không chú trọng quản trị dòng tiền, quản trị “lòng tham” khi chỉ mải mê chạy theo lợi nhuận, vay nợ lớn bất chấp rủi ro”, ông Nhân nói.

Dân không thiếu tiền, chỉ thiếu niềm tin

Đề xuất những giải pháp để nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc, giúp thị trường BĐS phục hồi, phát triển bền vững, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhấn mạnh: “Chúng ta cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, học hỏi từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn”.

Theo ông Lực, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường”.

Về vốn cho thị trường BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỉ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỉ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

Mặt khác, về vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, TS Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành đang trong hoàn cảnh cần cơ cấu nợ.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng việc nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở thời điểm hiện tại là chưa cấp thiết, bởi trong năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm 2023 không thể cao hơn. Từ đây, TS Cấn Văn Lực rút ra kết luận vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.

TS Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.

“Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, TS Cấn Văn Lực đề xuất.

Bổ sung, chuyên gia chỉ ra quan hệ cung cầu, giá cả BĐS vẫn còn những trường hợp bất cân đối. Giá và chi phí cao khiến giá BĐS bị đẩy cao so với thu nhập của người dân. Như gần đây có câu chuyện, một người mất 23 năm để mua được 1 căn hộ tại Việt Nam trong khi nước khác chỉ mất khoảng 8 năm.

Theo đó, để đưa ra được các phương án điều chỉnh giá BĐS hợp lý hơn, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp, đơn vị, chính quyền để đáp ứng nhu cầu. Chuyên gia đề xuất, Việt Nam nên có quỹ bình ổn như Singapore để người dân có thể dễ dàng có nhà ở.

Cho rằng yếu tố niềm tin là quan trọng, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng để tăng niềm tin cho nhà đầu tư, doanh nghiệp buộc phải minh bạch thông tin và có kế hoạch trả nợ, kinh doanh thuyết phục.

“Ví dụ doanh nghiệp có tài sản thế nào, nợ nần thế nào, đang triển khai dự án gì, kế hoạch trả nợ thế nào… Trái chủ phải biết được đồng tiền của họ bỏ vào đang được sử dụng với mục đích gì. Nếu minh bạch, rõ ràng và có kế hoạch khả quan, người dân sẽ bỏ tiền vào đầu tư, chứ hiện nay nhà đầu tư không biết được đồng tiền của họ sử dụng cho mục đích gì, thì họ sẽ không tin tưởng”, ông Nhân nói.

TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng nhiều doanh nghiệp BĐS làm ăn chộp giật, không quản trị được lòng tham. Nếu cứ như vậy, làm sao nhà đầu tư dám bỏ tiền để mua trái phiếu của doanh nghiệp? Trong khi thực tế hiện nay, tiền trong dân còn rất nhiều, họ chưa đầu tư vì họ thiếu niềm tin.