Thị trường trầm lắng, giá nhà ở TP.HCM đạt mức cao kỷ lục

Giá bán căn hộ đạt mức kỷ lục

Theo JLL Việt Nam, trong quý 4/2019, lượng bán phân khúc căn hộ ở TP.HCM đã giảm một nửa so với quý 4/2018. Nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế bởi thủ tục phê duyệt cấp phép tiếp tục bị trì hoãn. Tính chung năm 2019, tổng lượng căn hộ bán ra đạt hơn 30.000 căn, thấp hơn 35% so với năm cao điểm 2017.

Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019. Phân khúc này thu hút bởi vị trí dự án tốt, có đầy đủ tiện nghi và trong bối cảnh giá vẫn có thể tăng, các dự án này hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn người mua đầu tư.

Nguồn cung mới trong quý này vẫn tiếp tục hạn chế do thủ tục phê duyệt kéo dài. Thị trường chỉ có 3.600 căn chính thức mở bán. Tính cả năm 2019, lượng mở bán chính thức đạt gần 30.000 căn, thấp hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với năm cao điểm 2017.

Đáng chú ý, giá bán căn hộ ở TP.HCM tiếp tục đạt mức cao kỷ lục. Trong quý 4/2019, mức giá trung bình trên thị trường đạt gần 2.900 USD/m2 , tăng 78,2% so với năm trước đó và tăng 39,8% so với quý 3/2019. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, nên giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình. Mặt khác, các nhà đầu tư có dự án được tung ra trong quý này cũng tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm.

Trong năm 2020, JLL cho rằng sẽ có 30.000-35.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính.

“Cần lưu ý rằng nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do Chính phủ kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây”, JLL nhận định.

Nguồn cung nhà liền thổ thấp kỷ lục

Ở phân khúc nhà liền thổ, lượng bán ra trong quý 4/2019 chỉ đạt 186 căn, mức thấp kỷ lục mới kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014. Tuy nhiên, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà liên kế bình dân có giá từ 170.000-250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỉ đồng/căn) vẫn còn cao, chiếm hơn 70% số căn được bán trong quý. Người mua để ở là đối tượng chính trong những dự án này, vì đa phần các dự án chào bán trong quý này đều đã gần hoàn thành và không còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Đặc biệt, nguồn cung mới của phân khúc nhà liên kế vẫn hạn chế. Lượng mở bán mới chỉ đạt 147 căn, chủ yếu đến từ những dự án mở bán mới có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 50-100 căn cho một dự án. Tương tự như căn hộ, nguồn cung hạn chế tại thị trường nhà liền thổ đến từ việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư. Đây cũng là tình trạng chung của thị trường đã diễn ra trong suốt năm 2019 nhưng dự kiến sẽ được cải thiện sau tết khi nhiều dự án mới dự kiến sẽ được mở bán.

Về giá cả, giá bán sơ cấp trong quý 4/2019 đạt 4.629 USD/m2 đất, tăng 24,7% so với năm 2018. Trong khi giá bán nhà liên kế quý này giảm nhẹ do các dự án có vị trí ngày càng xa trung tâm, giá bán của loại hình biệt thự vẫn tăng mạnh nhờ sự khan hiếm nguồn cung.

JLL nhìn nhận việc nguồn cung từ các dự án mới khá hạn chế ở cả hai thị trường căn hộ và nhà liền thổ, đi kèm với việc các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt hơn đã lý giải hiện tượng tăng giá bán sơ cấp ở thị trường nhà liền thổ.

Trong năm 2020, JLL cho biết một lượng lớn nguồn cung tương lai trong năm 200 sẽ đến từ các dự án quy mô lớn là Vinhomes Grand Park ở quận 9, Zeitgeist ở huyện Nhà Bè và Vạn Phúc City ở quận Thủ Đức, tạo nên một bức tranh thị trường tươi sáng hơn, khi hơn 2.000 căn mở bán. Tâm lý thị trường dự kiến vẫn duy trì ở mức tốt, cùng với nguồn cung hạn chế sẽ khiến giá bán tiếp tục tăng.

Phan Diệu