Ngân hàng nhà nước nhận định từ năm 2015, thị trường bất đô%3ḅng sản đã phục hồi bằng nhiều giải pháp như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng hay giảm tỷ lê%3ḅ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất đô%3ḅng sản từ 250% xuống còn 150%... Do đó, tiền đổ vào bất động sản chưa bao giờ giảm.
Đó là nhận định của Ngân hàng Nhà nước trong báo cáo được đưa ra nhằm phân tích và lý giải về việc sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36 quy định các giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Cụ thể, tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỉ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản thì tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực bất động sản là 478.000 tỉ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và đến năm 2015 tăng 26%.
Không những vậy, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn. Tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng.
Ngoài việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh.
Ngân hàng Nhà nước cho rằng, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, trong đó có chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng hay giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%...
Trong khi đó, báo cáo về thị trường bất động sản từ cuối năm 2015 đến 2 tháng đầu năm 2016 của Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng cho biết, năm 2015, thị trường bất động sản đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư tăng trưởng khá mạnh. Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng lớn nhất, tập trung vào khu nam và khu đông thành phố.
Nếu chỉ tính riêng thị trường bất động sản TP.HCM, quy mô tín dụng đổ vào thị trường này đạt khoảng 140.000 tỉ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn nhiều so với mức 10,3% của cả nước. Chưa kể, lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỉ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.
Đồng thời, thành phố đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khoảng 1,3 tỉ USD vào lĩnh vực bất động sản (đứng thứ 2). Rất nhiều dự án bất động sản "ăn theo" các khu vực mà Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng.
Do tăng trưởng mạnh như vậy, thế nên thị trường bất động sản đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại.
Năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án bất động sản cao cấp. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014.
Đặc biệt, số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Vì vậy, theo Ngân hàng Nhà nước, người đầu cơ bất động sản và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém là những đối tượng ảnh hưởng nhiều nhất nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có hiệu lực. Bởi lẽ, đây là hai đối tượng dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.
Với cơ sở tính toán trên, Ngân hàng Nhà nước nhận định việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để đầu tư hay không.
Phan Diệu
