Tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh, tâm lý thị trường chung cải thiện

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đã có sự tăng trưởng nhanh chóng trong tháng 6.2024 với mức tăng 3,6%. Tính chung đến cuối tháng 6.2024, tín dụng nền kinh tế tăng 6% so với cuối năm 2023.

Tín dụng ở các khu vực đều ghi nhận sự tăng trưởng và riêng tín dụng BĐS tăng 4,6%, trong đó tín dụng kinh doanh BĐS tăng 10,29%, chiếm tỷ trọng 39 - 40% tổng tín dụng BĐS. Tín dụng tiêu dùng BĐS tăng 1,15% và chiếm tỷ trọng 60%. Như vậy, cầu vay mua nhà đã thoát khỏi cảnh sụt giảm âm song vẫn ở mức thấp.

Trong nửa đầu 2024, tín dụng cho nhà ở tại TP.HCM đã duy trì tăng trưởng dương, trong đó mục đích cho nhu cầu tự sử dụng tiền vay chiếm tỷ trọng cao nhất, đến 67,78% trên tổng dư nợ tại TP.HCM.

Theo các chuyên gia của VnDirect, con số tăng trưởng này đã phản ánh tâm lý thị trường chung có sự chuyển biến tích cực trong bối cảnh lãi suất mua nhà duy trì mức thấp. Ngoài ra, tín dụng tăng trưởng còn do các doanh nghiệp phát triển BĐS chủ động vay nợ để mua lại trái phiếu trước hạn nhằm cơ cấu các khoản nợ vay trái phiếu có lãi suất cao.

Tuy nhiên, VnDirect cho rằng các doanh nghiệp BĐS có pháp lý dự án sạch, đủ điều kiện mở bán và cấu trúc tài chính lành mạnh sẽ được hưởng lợi nhờ nhu cầu thực của người mua nhà.

Hiện tại, các ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) vẫn đang tiếp tục duy trì lãi suất vay mua nhà, sửa chữa nhà cửa ở mức thấp, nhờ đó kích thích nhu cầu vay của thị trường chung. Mức lãi suất cho vay mua nhà, đất hiện tại đang dao động thấp chỉ từ 5 - 7%/năm.

Tín dụng BĐS tiếp tục chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế. VnDirect cho rằng các luật liên quan đến BĐS có hiệu lực sẽ góp phần giúp thị trường BĐS và tín dụng BĐS hồi phục rõ ràng hơn trong giai đoạn sắp tới, khi nguồn cung BĐS dự kiến sẽ trở lại và ổn định hơn nhờ pháp lý, sự chồng chéo giữa các quy định được tháo gỡ.

Những năm gần đây, nguồn vốn phát triển thị trường BĐS chủ yếu là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Đáng chú ý, ở năm 2022, sau một số lùm xùm liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, kênh dẫn vốn này gần như đóng băng. Dù sau đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có phần cải thiện, nhưng nguồn vốn tín dụng vẫn trong thế “áp đảo”, chiếm tỷ trọng dẫn đầu trong cơ cấu nguồn vốn.

Dù vậy, thời gian qua các doanh nghiệp BĐS phản ánh việc tiếp cận vốn ngân hàng vẫn nhiều khó khăn. Các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Theo PGS-TS Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP.HCM), nhìn từ diễn biến thực tế thì thị trường BĐS đang có những dấu hiệu ấm dần lên, dù có phân hóa giữa các phân khúc, địa phương. Tuy nhiên, hiện nay dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp BĐS vẫn chưa được khơi thông. Do đó, phải xem xét cả khả năng sự tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS trong nửa đầu năm 2024 đến từ việc các doanh nghiệp BĐS phải vay để giải quyết một phần các món nợ trái phiếu đến hạn, vay để đảo nợ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhiều doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường. Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý…

Điều này không quá khó hiểu, bởi ngân hàng ngày càng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân trong bối cảnh rủi ro nợ xấu BĐS gia tăng. Thêm nữa, NHNN khuyến cáo các ngân hàng thương mại hạn chế giải ngân cho các dự án đầu cơ, vì sẽ khiến dòng vốn bị chôn chặt, không luân chuyển được.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS, ông Đính cho rằng Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 bộ luật vừa mới được thông qua, gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai; đảm bảo tính “tương thích” giữa 3 bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Ngoài ra, với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

“Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp lãi tuy giảm nhưng thủ tục lại “chặt”, ông Đính nêu.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khó khăn, ông Đính cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

“Rà soát, phân loại các dự án BĐS để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án b đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động”, ông Đính khuyến nghị.