Các luật xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt lại, một trong số quy định đang được quan tâm hiện nay là việc ngân hàng sẽ bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai cho người mua.
Tiến tới thực hiện điều 56 bảo lãnh trong bán cho thuê nhà hình thành trong tương lai của Luật kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1.7.2015, vào ngày 26.5 tại TP.HCM, Tập đoàn Novaland đã ký kết với 2 ngân hàng VPBank, SeaBank nhằm hợp tác bảo lãnh cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án tập đoàn đang triển khai.
Theo thoả thuận ký kết hợp đồng bảo lãnh bất động sản với Novaland, nếu xảy ra trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu bồi thường thì ngân hàng VPBank, SeaBank có trách nhiệm hoàn lại số tiền khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đã ký kết.
Tiếp tục gây tranh luận
Điều 56 trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi 2014 đang dẫn đến nhiều luồng ý kiến khác nhau.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong lo lắng: "Nếu quy định trong hợp đồng không chặt chẽ, chủ đầu tư hoàn toàn có thể bắt tay với ngân hàng tạo ra sự cố trục trặc hợp đồng, trả lại tiền cho khách hàng rồi bán nhà ra thị trường với giá cao hơn. Do đó, các cơ quan chức năng cần có những quy định dưới luật chặt chẽ, có sự giám sát thực hiện để quy định thực sự vì người tiêu dùng" (theo Giao Thông).
Trao đổi với Một Thế Giới, chuyên gia bất động sản tại Mỹ - ông Michael Hung Nguyen nói: "Điều 56 giống như vậy hoàn toàn không có trong hệ thống luật bất động sản ở Mỹ. Ở Mỹ, một khi một trong hai bên (mua hoặc bán) không thực hiện đúng giao dịch như hợp đồng thì sẽ bị xử lý theo luật dân sự, tức là bảo đảm phải đền bù thỏa đáng.
Tôi nghĩ, điều 56 này xuất hiện trong bối cảnh đặc thù của xã hội Việt Nam mà mục đích có lẽ là nhằm bảo vệ cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không giữ cam kết. Tuy nhiên, điều luật này chỉ gây rắc rối thêm cho những nhà đầu tư chân chính, trong lúc vẫn không giải quyết được các bất công trong thực tế.
Việc giải quyết các sai phạm được cam kết trong hợp đồng kinh tế thực ra rất đơn giản, tất cả đều đã có sẵn trong bộ luật dân sự và hình sự. Vấn đề là thực hiện như thế nào.
Tôi theo dõi báo chí thấy tình trạng chủ đầu tư nhận tiền trước rồi trì hoãn giao nhà hoặc không giao nhà cho khách... nhưng vẫn không bị chế tài theo luật. Ở Mỹ, những chủ đầu tư như vậy chắc chắn không thể trốn chạy được và sẽ bị phá sản.
Tóm lại, điều 56 này theo tôi, là một sự chồng chéo về luật nên sẽ gây thêm rắc rối trong quản lý - điều hành thị trường xây dựng và địa ốc".
Phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho ngân hàng, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở -theo Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Văn Nên
Và việc
"... phải ký quỹ và bảo lãnh bất động sản khiến doanh nghiệp không muốn mở dự án mới mà mua đi bán lại dự án cũ..." - ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành (theo DVO).
Người mua ngày càng không ngoan
Một điều nữa khiến doanh nghiệp và người mua nhà đang lo lắng là cho đến thời điểm này, vẫn chưa có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh bất động sản của các chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong khi ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng nói giá bán nhà sẽ tăng theo mức phí bảo lãnh đóng cho ngân hàng. Nhiều người dự đoán mức phí bảo lãnh có thể là 2%. Ví dụ một căn chung cư trị giá 2 tỉ đồng phải tăng giá thêm 40 triệu đồng.
Tại buổi họp báo chính phủ hồi tháng 4.2015, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ - Nguyễn Văn Nên cho biết, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho ngân hàng, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.
Về điều này, ông Bùi Hữu Phúc - Giám đốc đầu tư và phát triển Tập đoàn Novaland trả lời: "Việc điều luật 56 có hiệu lực Novaland xem đó là những việc phát sinh trong quá trình phát triển dự án, nhiệm vụ của chúng tôi là phải điều tiết lại để kiếm soát được giá thành của dự án.
Chúng tôi chỉ mong rằng sắp tới chính phủ sẽ ban hành nghị định hướng dẫn thật rõ ràng và có xem xét đến việc hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án giúp không làm chậm tiến độ, không làm gia tăng chi phí để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững".
Như vậy, quy định bảo lãnh có thể giúp người mua nhà an tâm hơn nhưng dựa vào khả năng tài chính của bản thân, họ hoàn toàn có quyền quyết định chọn lựa sản phẩm hay nói cách khác là nhà đầu tư và ngân hàng nào mà họ tin tưởng, kèm theo dự phòng rủi ro.
Như ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành từng dự đoán, giá bất động sản cũng sẽ không thay đổi nhiều trong năm 2015, có thể tăng hoặc giảm trên dưới 5% vì không có cơ sở gì để giảm giá sâu hay tăng giá cao.
Thị trường sẽ ổn dịnh dần, còn người mua thì khôn ngoan hơn.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1.7.2015, thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh lãnh do Ngân hàng Nhà nước công bố, theo nội dung đã ghi trong điều 56, tính đến gần cuối tháng 5.2015 vẫn chưa thấy... xuất hiện.
Anh Thư Trần
