Cải tạo chung cư cũ là vấn đề nan giải, ít có những thay đổi nhất và cũng đạt kết quả thấp nhất trong các chính sách nhà. Trên thực tế, hàng trăm chung cư đang xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào, cần phải cải tạo ngay mà tiến độ tháo dỡ và sửa chữa vẫn cứ “giậm chân tại chỗ”.
Cơ chế và chính sách chưa phù hợp
Tại hội thảo về các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phối hợp cùng Vụ Kinh tế ngành, Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) tổ chức ngày 17.7, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng việc đầu tư, cải tạo chung cư cũ đang là vấn đề hết sức cấp thiết. Nhiều khu chung cư được xây dựng trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp trầm trọng và có thể...sập bất kỳ lúc nào nhưng vẫn chưa được sửa chữa.
 |
Chung cư cũ tại 727 Trần Hưng Đạo (quận 5) đang xuống cấp trầm trọng (Ảnh: Phan Diệu)
|
Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn TP.HCM hiện vẫn còn rất chậm. Do đó, chưa đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị cũng như nhu cầu và nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này.
Ông Châu cho rằng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tiến độ cải tạo chung cư cũ còn chậm là do cơ chế và chính sách chưa phù hợp với người dân và doanh nghiệp. Nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư với chỉ tiêu quy hoạch như cũ thì không khả thi. Vì vậy, các doanh nghiệp không mặn mà để tham gia cải tạo, nâng cấp.
“ Tôi hoan nghênh dự thảo nghị định mới này bởi nó đã đưa ra nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn. Tuy nhiên, nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được.
Do đó, ngoài việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng quy mô dân số của khu vực dự án mới đảm bảo tính khả thi và mới thu hút được các nhà đầu tư tham gia các dự án phá dỡ chung cư cũ”, ông Châu nói.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu (Ảnh: Phan Diệu) |
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu cho tăng hệ số sử dụng đất mà không cho tăng quy mô dân số là không phù hợp.
“ Khi diện tích được mở rộng nhưng không cho thêm người ở thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong hạch toán đầu tư. Điều này sẽ rất dễ dẫn tới thất bại, không thực hiện được”, bà Loan cho biết.
Ngoài ra, cũng theo ông Châu, cần quy định đầy đủ về các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại mới. Đồng thời, khẳng định việc chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tự mình quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực.
Thêm vào đó, bổ sung thêm nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ.
Đối với những hộ đông người, ở ghép hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ thì cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi. Bên cạnh đó là còn được quyền mua thêm căn hộ với giá bảo tồn vốn phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương…
Người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận
Trước thực trạng này, ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho rằng việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề nan giải, ít có những thay đổi nhất và cũng đạt kết quả thấp nhất trong các chính sách nhà.
“Việc thực hiện cải tạo chung cư cũ trên phạm vi cả nước thành công hay không là phụ thuộc vào Hà Nội và TP.HCM vì đây là 2 thành phố mà vấn đề chung cư cũ có những diễn biến phức tạp nhất” ông Ninh nói.
Theo ông Ninh, nguyên nhân dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ trở nên nan giải là do chưa tìm được tiếng nói chung giữa người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ thì cần phải tìm được giải pháp hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư.
Ông Ninh cho biết, trước đây việc cải tạo chung cư cũ đều do chính quyền địa phương chỉ định chủ đầu tư, thế nhưng điều này đã nảy sinh nhiều vướng mắc do người dân không đồng thuận.
Do đó, Nghị định mới đã quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, người dân được lựa chọn doanh nghiệp để tự thỏa thuận. Tuy nhiên, việc thỏa thuận giữa cư dân và doanh nghiệp cũng được dự thảo Nghị định giới hạn. Cụ thể, nếu trong 1 năm thỏa thuận không xong thì Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế.
 |
| Ông Nguyễn Trọng Ninh (trái) (Ảnh: Phan Diệu) |
Đáng chú ý, Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định cho phép điều chỉnh chiều cao công trình, điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Đây được xem là điểm vướng và khó khăn nhất trong 10 năm qua, nhất là ở Hà Nội và TP. HCM.
Về việc tăng quy mô dân số ông Ninh lý giải rằng việc tăng này sẽ gây ảnh hưởng đến độ nén dân số của một số đô thị cũng như xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực vì các chung cư cũ hầu hết nằm ở các quận nội đô.
“Không phải dự án nào cũng tăng, nhiều chung cư cũ được doanh nghiệp đầu tư mới, phần diện tích tăng thêm được sử dụng để làm văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại thì mật độ dân cư của khu vẫn đảm bảo”, ông Ninh lý giải.
Phan Diệu
