Cải tạo chung cư cũ: Tính mạng con người hay quyền lợi?

Khó cải tạo chung cư cũ vì quy định… đồng thuận 100%

Theo thống kê bước đầu, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống.

Ở miền Bắc, chung cư chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở miền Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở.

Nêu giải pháp cải tạo chung cũ, trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được, bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%.

“Chúng tôi có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% đồng thuận mới được phá dỡ thì chúng tôi rất khó triển khai”, ông Quê nói.

Ông Quê cũng cho rằng “chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận”.

Ông Quê kiến nghị, đối với nhóm B, C nên giảm mức độ dưới 100% còn nếu không cũng chỉ “đánh trống bỏ dùi” bởi doanh nghiệp thực sự rất khó làm. Đồng thời, việc kiểm định cần nhanh chóng hơn, chỉ tiêu chi tiết, nếu không sẽ không biết nhóm gì để có chế tài.

“Chúng ta phải xác định theo cụm chung cư, cụm có 1 tòa nhóm D thì phải quy vào nhóm D hết vì hiệu ứng domino khi đổ vỡ”, ông Quê nói.

Về chính sách cho chủ đầu tư, theo ông Quê, những tòa nhà vẫn còn lợi nhuận để làm nhưng có những tòa nhà không còn đủ lợi nhuận để làm vì ở trong ngõ, quy hoạch chỉ thấp tầng thì chỉ đủ tiền đền bù và chủ đầu tư chỉ lấy 10% lợi nhuận như nhà ở xã hội nhưng người dân vẫn không đồng ý thì không thể triển khai.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, nguyên tắc hài hoài lợi ích giữa các bên mới là mấu chốt để không phát sinh tranh chấp.

Về Điều 78, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đề nghị Ban Soạn thảo làm rõ nội hàm của cụm từ “cơ quan chức năng của địa phương” quy định tại khoản 1 là cơ quan, tổ chức cụ thể nào.

Ưu tiên tính mạng con người hay quyền lợi người dân?

Tại hội thảo về cải tạo chung cư cũ vừa diễn ra, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ: “Chúng ta đang bị sa đà quá vào việc phải làm thế nào để hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi cư dân trong suốt nhiều năm nay. Tam giác cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục xảy ra”.

Ông Cường cho hay, khi nghiên cứu thị trường, ví dụ như ở Brazil, cả một tòa chung cư đổ sụp chỉ vì thiếu sự gắn kết trong hệ thống kết cấu; một tòa nhà 12 tầng ở Florida đổ sập vì rò rỉ khí gas, sàn nhà bốc cháy khiến đổ sập theo hiệu ứng domino trong vòng 10 giây... Ví von tòa nhà cao tầng giống như các khúc mía xếp chồng lên nhau. Chỉ cần một chuyển động ngang bất thình lình, bỏ đi 1 đốt là tất cả bị sập hết.

“Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân ở đây? Tôi nghĩ nếu những chung cư của chúng ta một lúc nào đó bị đổ sập giống như đâu đó trên thế giới thì sẽ rất kinh khủng. Mọi chung cư chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, cũng bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ”, ông Cường nêu.

Theo ông Cường, “nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích trong khi không có thang đo thì bao giờ mới có hài hòa. Nếu cứ mãi trong “tam giác” chủ đầu tư - cư dân - Nhà nước thì sẽ vẫn mãi luẩn quẩn”.

Nêu ví dụ ở Nhật hay Singapore, ông Cường cho biết trước khi họ phá hỏng tòa nhà thì họ xã hội hóa, rồi sau đó tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng, đến lúc đưa vào khai thác sử dụng, tất cả đều xã hội hóa và Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế.

“Nhìn lại những khu nhà tái định cư bị bỏ hoang, có đau buồn không khi tiền của Nhà nước nhưng nạn nhân là người dân?”, ông Cường chia sẻ và cho rằng phải có chiến lược đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Ở một số nước, các giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng... thì người dân đều được đưa ra lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. Tòa nhà quá hạn sử dụng là không thể được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán.

Ở Việt Nam bây giờ giá những căn chung cư cũ có khi còn giá cao hơn cả căn mới, nhiều người nghĩ rằng đợi đến khi được xây dựng lại sẽ có giá cao hơn. Do đó, phải xem xét gốc rễ vấn đề. Những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không đưa vào sử dụng nữa.

“Người chịu trách nhiệm cho công trình phải là chủ đầu tư, đến giây phút cuối cùng. Không thể gạt chủ đầu tư đi, vì chỉ họ mới biết những nguy hiểm trong kết cấu hạ tầng nằm ở đâu. Cơ quan nhà nước không đủ sức phát hiện ra từng lỗ hổng. Nhiều nơi họ muốn gạt chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu tai nạn xảy ra thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hãy làm trước những điều Nhà nước chưa làm được nhưng có thể xã hội hóa. Trong đó, người dân sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất”, ông Cường nêu.