Tồn kho 100.000 sản phẩm bất động sản, khó tiêu thụ bởi giá quá cao

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản (BĐS) mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Theo đó, hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011-2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỉ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú hích và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng thay vì 6 - 7 tỉ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết. Lý do là nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nhấn mạnh và nói làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách.

Chuyên gia Đính cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường.

“Trong công điện phát đi hôm quá, Thủ tướng đã sử dụng rất nhiều những từ rất mạnh như “khẩn trương”, “làm ngay”. Điều này cho thấy tính quyết liệt, tôi cảm thấy có một niềm tin rất mạnh, bởi vì chúng ta đã trải qua không ít giai đoạn khủng khoảng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ đã đem lại nhiều kết quả. Vì vậy, ở giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, ông Đính nói.

Hiện nay, theo một thống kê, còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng trị giá của 1.000 dự án này khoảng 700.000 tỉ đồng.

“Đây là một con số rất lớn. Nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp, và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường BĐS mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỉ giai đoạn khủng hoảng 2013-2016”, ông Đính kỳ vọng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, 10 năm trước, thị trường BĐS phải đối mặt với những khó khăn tương tự như thời điểm hiện nay. Đó là nợ xấu gia tăng, thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch do tồn kho nhiều, cơ cấu không phù hợp với thị trường. Hiện nguồn cung hạn chế, nhất là chưa có nhà ở phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trước mắt, theo ông Hà, tổ công tác của Thủ tướng cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… từ đó có giải pháp cụ thể.

“Chẳng hạn, với dự án ở phía nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tùy từng dự án cụ thể, cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường”, ông Hà nói.

Hoặc vấn đề định giá đất, theo ông Hà, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại vấn đề sẽ có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho hay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu tháo gỡ khó khăn trong quy định pháp luật và các thủ tục triển khai dự án. Rà soát các quy định về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và xây dựng bất động sản… gây rào cản khó khăn cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định, trong đó có các nghị định về quy hoạch, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…

Để giải quyết vấn đề áp dụng, triển khai thực hiện với nhiều thủ tục và trình tự “vòng vèo” trong khâu thực hiện của địa phương, ông Dũng cho biết cũng đang dự kiến trình điều chỉnh sửa đổi - đây sẽ là quy trình chuẩn mực cho các địa phương áp dụng, không rơi vào vướng mắc và “vòng vèo” trong triển khai thực hiện.