Chậm chạp cải tạo chung cư cũ nát, chuyên gia đề xuất giải pháp

Chậm cải tạo chung cư cũ xuống cấp

Theo thống kê, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM với thời gian xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. 

Hầu hết, các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.

Ngoài ra, tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản lý đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến. Thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Nhiều chuyên gia đã chỉ ra nút thắt làm việc triển khai cải tạo chung cư cũ nát bị chậm chễ còn do những bất cập của các quy định pháp luật như: việc phải cần sự chấp thuận, đồng ý của 100% hộ dân chung cư về việc cải tạo và chưa có sự hài hòa lợi ích các bên…

Chia sẻ với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Nhà ở quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ.

Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thực hiện được. Do đó, phải sửa luật để ấn định trường hợp này chỉ cần 2/3 hoặc 80% người dân đồng ý là có thể phá dỡ được.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, dù chất lượng kém nhưng các khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí đất vàng, đất kim cương ở khu vực nội đô. Nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép.

Hơn nữa, nhiều người dân lại yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ * hệ số K). Thậm chí những hộ dân ở tầng 1 (đang kinh doanh buôn bán được) thì muốn hệ số K lên tới 2-3 lần và họ yêu cầu nếu xây nhà mới thì phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Những lý do này khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.

Giải pháp nào cải tạo chung cư cũ?

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Giám đốc Công ty Luật TNHH Davilaw – DVL Lawfirm cho rằng, trước hết chính quyền địa phương nơi có chung cư cũ cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất và công bố chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các địa điểm chung cư này trước khi chọn chủ đầu tư.

Trong đó, tập trung rà soát lại các vị trí chung cư đã xác định chỉ tiêu quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư đăng ký để có phương án điều chỉnh quy hoạch đồng bộ và đảm bảo khả thi.

Đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình có mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường (bằng tiền).

“Các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư (hình thành trong tương lai) cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư)”, ông Chung nói.

Cũng theo ông Chung, riêng các hộ đang cư ngụ tại chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại đúng diện tích đã ở trước đây.

Trường hợp diện tích được bố trí có lớn hơn so với diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư người được bố trí không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn còn lại của căn hộ tái định cư, người được bố trí phải thanh toán cho chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.

Về đền bù, tạm cư và hỗ trợ tái định cư, ông Chung cho rằng chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lý nhất, có như vậy, thì mới có thể nhận được sự ủng hộ của các hộ gia đình này đối với dự án.

Ông Chung cũng cho rằng, đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần khai thác khía cạnh chịu nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hiến pháp quy định quyền con người, quyền công dân, gồm quyền sở hữu tài sản, có thể bị hạn chế vì lý do an ninh quốc gia, sức khỏe cộng đồng… Do vậy, cần thể chế hóa điều này trong Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo ông Đỉnh, khi chung cư đã đến mức nguy hiểm thì phải tuân thủ sự kiểm định bắt buộc của Nhà nước, chủ sở hữu phải trả tiền. Kết quả kiểm định sẽ làm căn cứ để đưa ra một số giải pháp.

“Nếu chung cư vẫn dùng được nhưng cần cải tạo thì Nhà nước sẽ ra quyết định yêu cầu cải tạo trong thời gian hợp lý. Nếu chung cư không còn sử dụng được, phải phá dỡ thì Nhà nước sẽ yêu cầu phá dỡ. Còn nếu kiểm định mà chung cư không vấn đề gì thì tiếp tục sử dụng. Khi vấn đề này được thể chế hóa bằng luật và được nêu rõ trong hợp đồng mua bán thì những khách hàng dùng chung cư phải tuân thủ”, ông Đỉnh nêu.

Khía cạnh thứ 2, theo ông Đỉnh, ở góc độ “luật tự nhiên” thì chủ sở hữu tài sản ngoài quyền thì còn phải có nghĩa vụ với cộng đồng. Nhà làm luật cần phải làm cho người dân hiểu vấn đề này thì việc xây dựng chế định về nhà chung cư sẽ tốt. Điều này sẽ tốt ở cả khâu lập pháp lẫn thi hành.