Giá bị đẩy lên quá cao, dòng vốn tắc nghẽn, kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2023?

Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao

Tại Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech - xu hướng tất yếu của thị trường” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 13.12, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng nếu năm 2017 - 2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm.

“Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, đến năm 2020, đại dịch toàn cầu COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm.

Sau 2 năm đại dịch, tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý 3 giảm mạnh so với quý 1 và 2, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng dẫn chứng, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Trong đó, áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản. Dù những tháng cuối năm 2022 giá có giảm, nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Việc cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Ông Đính cho rằng có 2 kịch bản xảy ra trong thị trường năm 2023. Kịch bản thứ nhất là sau tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản 2 là thị trường bất động sản năm 2023 vẫn còn khó khăn bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Ông Đính cũng dự báo khả năng sẽ xảy ra theo kịch bản 1. Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Đính cũng đề xuất các giải pháp để tháo gỡ, kích hoạt thị trường nội địa và hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nội địa; đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai.

Chuyển đổi số - không có chỗ cho người chậm chân

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng: “Trong lĩnh vực bất động sản, chuyển đổi số là tất yếu, mang tính sống còn. Cả thế giới đang chuyển đổi số mạnh mẽ, không có lý do gì Việt Nam không bắt kịp xu hướng này”.

Cũng theo ông Hà, tiềm năng của việc ứng dụng công nghệ vào lĩnh vực địa ốc tại Việt Nam rất lớn. Ngoài những lợi ích có thể nhìn thấy ngay như giúp rút ngắn thời gian, chi phí, nhân lực trong quá trình tìm hiểu, mua bán thì về lâu dài, chuyển đổi số còn giúp thị trường lưu thông ổn định, minh bạch hơn, tăng tính thanh khoản và kết nối cung - cầu nhịp nhàng hơn.

Theo đó, proptech phát triển đáp ứng 3 yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản gồm: cung cấp thông tin (hỗ trợ truy cập dữ liệu nhanh và rẻ hơn, lưu trữ và khôi phục thông tin trực tuyến...); hỗ trợ giao dịch (thiết lập các nền tảng trực tuyến để tham khảo, giao dịch bất động sản, thuê địa điểm làm việc, ký hợp đồng, bán nhà...) và quản lý các quá trình (giúp chủ sở hữu điều khiển công việc liên quan đến bất động sản bằng trực quan giao diện quản lý, cung cấp dịch vụ tiện ích, tối ưu hóa an ninh…).

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, Proptech là xu hướng tất yếu, tốc độ chuyển đổi số là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành bại của mỗi doanh nghiệp.

“Tương lai, doanh nghiệp chậm chân trong chuyển đổi số sẽ khó có chỗ đứng trên thương trường. Do vậy, mỗi doanh nghiệp cần chủ động, nhanh chóng nắm bắt, có chiến lược chuyển đổi số để giành được vị thế cạnh tranh. chuyển đổi số trong ngắn hạn là một khoản đầu tư để giúp doanh nghiệp phát triển về hạ tầng nội tại. Trong dài hạn, chuyển đổi số giúp doanh nghiệp có được một môi trường nhận thức, tư duy cách làm kiểu mới, có thể tiến nhanh, linh hoạt hơn, đem lại sản phẩm có giá trị cao hơn cho khách hàng, tối ưu được chi phí và gia tăng được doanh thu”, ông Đính nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa chỉ batdongsan.xaydung.gov.vn.

Đây là dữ liệu đầy đủ tin cậy liên quan đến số lượng dự án, giao dịch, các dự án hoàn thành được mở bán cũng như thông tin giá cả, cơ cấu. Trong thông tin này còn cập nhật cơ chế, chính sách của Đảng, Nhà nước liên quan tác động đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, hệ thống có các thông tin số dự án khởi công trong năm, diện tích nhà ở xã hội hoàn thành hàng năm, chỉ số bất động sản, một số dịch vụ kinh doanh bất động sản... Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã tích cực triển khai chuyển đổi số trong quản trị doanh nghiệp, quản lý hệ thống thông tin khách hàng, giao dịch khách hàng...

“Chúng ta đã chứng kiến thời điểm dịch bệnh trong 2 năm qua, các doanh nghiệp rất tích cực ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, nhất là các sàn giao dịch điện tử để giới thiệu sản phẩm. Dù giãn cách xã hội nhưng kinh doanh bất động sản vẫn sôi động, đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp”, ông Sinh nói.